Berbagi risiko/tanggung jawab dalam Kemitraan Pemerintah Swasta
Kemitraan Pemerintah dan Swasta (KPS) memungkinkan pemerintah daerah untuk berbagi tugas dan risiko dalam perencanaan, realisasi dan operasi bersama dengan mitra swasta dalam proyek-proyek bersama. Oleh karena itu, Komisi Pembangunan Distrik Hernals memutuskan untuk mempromosikan langkah penghijauan fasad dalam kerangka model "Kemitraan Pemerintah Swasta". Dengan keahlian Departemen Perlindungan Lingkungan Wina - MA 22 - dan dukungan dari distrik serta daerah setempat, sebuah oasis hijau yang luar biasa tercipta dalam bentuk fasad hijau di sebuah rumah pribadi di Ortliebgasse. Kolaborasi ini telah terbukti sama berharganya bagi proyek dan mitra publik dan swasta yang terlibat.
Faktor keberhasilan yang paling penting adalah kerja sama dari para aktor. Biaya untuk perencanaan dan pembangunan ditanggung bersama oleh kabupaten dan dinas lingkungan hidup MA 22 serta pemilik swasta, yang bertanggung jawab atas pemeliharaan. Kesepakatan ini didasarkan pada kontrak informal antara pemilik swasta dan kabupaten.
Pemenuhan tugas-tugas publik secara tradisional dibebankan kepada administrasi publik, sehingga sulit untuk keluar dari model yang sudah tertanam secara historis ini. Namun demikian, kebutuhan masyarakat modern yang beragam menunjukkan bahwa pemisahan yang tegas antara sektor publik dan swasta tidak lagi layak dilakukan. Pendekatan baru seperti Kemitraan Pemerintah Swasta (KPS) menunjukkan bahwa proyek-proyek tertentu cukup menguntungkan untuk berbagi tugas dan risiko perencanaan, realisasi, dan operasi bersama dengan mitra swasta. Meskipun menawarkan banyak manfaat, perlu dicatat bahwa upaya perencanaan dan administratif untuk mengkoordinasikan PPP relatif tinggi. Namun demikian, hal ini dapat disederhanakan dengan pengalaman dan bahkan menghemat biaya dan sumber daya dalam jangka panjang.
Panduan instruksional untuk mendukung penghijauan fasad
Panduan untuk penghijauan fasad disiapkan oleh Asosiasi Austria untuk Konstruksi Bangunan dan oleh Universitas untuk Budaya Tanah atas nama ÖkoKauf Wien, program pengadaan ekologi kota Wina. Panduan ini dipresentasikan pada bulan Februari 2013 dalam rangka konferensi di Universitas Teknologi Wina. Panduan ini menawarkan informasi spesialis yang berharga bagi para arsitek, perencana, pengembang, lembaga publik, serta warga yang tertarik dan berfungsi sebagai alat bantu pengambilan keputusan saat memilih jenis tanaman hijau yang ideal untuk berbagai fasad. Isinya mencakup informasi umum (misalnya kelompok sasaran, ruang lingkup, definisi, keuntungan dari fasad hijau), serta informasi mengenai berbagai sistem penghijauan fasad, fungsi ekologis dan teknis serta kemungkinan desainnya. Tinjauan umum sistem, opsi pendanaan dan daftar periksa berfungsi untuk membantu pengguna mempersiapkan dan merencanakan penghijauan fasad dengan memeriksa kondisi dan prasyarat yang diperlukan. Terakhir, panduan ini menyoroti contoh-contoh praktik terbaik dari wilayah Wina dan referensi lebih lanjut untuk literatur dan peraturan.
Penting untuk memanfaatkan berbagai aspek pengetahuan yang sesuai untuk mengembangkan panduan ini, termasuk misalnya para insinyur dan asosiasi penghijauan bangunan. Sumber daya keuangan untuk pembuatan konten, pencetakan dan publikasi direncanakan dalam anggaran proyek tahunan dari departemen lingkungan hidup - MA22. Tidak ada dana tambahan. Penyusunan panduan ini diinginkan secara politis dan diintegrasikan ke dalam program politik.
Ada permintaan yang tinggi untuk panduan ini - edisi pertama (3000 eksemplar) sudah tidak dicetak lagi dalam satu tahun pertama setelah diterbitkan. Edisi baru akan diterbitkan pada awal tahun 2017, yang akan dilengkapi dengan brosur informasi tambahan yang lebih pendek (folder, selebaran, dll.).
Memperkirakan manfaat untuk membuat kasus investasi
Penilaian jasa ekosistem yang rumit membantu membangun argumen untuk investasi dalam restorasi sungai perkotaan yang terintegrasi, dengan menyoroti manfaat yang berkaitan dengan masalah air, tanah, sosial, dan perubahan iklim. Dinilai selama 40 tahun, manfaat seumur hidup dari kegiatan restorasi diperkirakan mencapai €31,2 juta - rasio manfaat terhadap biaya sebesar 7:1. Pendekatan berbasis nilai terhadap infrastruktur hijau perkotaan ini menunjukkan bahwa restorasi taman merupakan cara yang hemat biaya untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat setempat, terutama jika dibandingkan dengan solusi 'hard engineering' murni yang cenderung memaksimalkan layanan tunggal (risiko banjir, dll.), dan secara umum memiliki konsekuensi yang tidak diharapkan terhadap berbagai layanan lain yang saling berhubungan. Penilaian dan laporan yang menyertainya merupakan kunci dalam meyakinkan para penyandang dana untuk berkontribusi pada proyek ini, menggambarkan bagaimana kombinasi pengetahuan, data, dan sumber daya dapat memungkinkan berbagai sektor untuk berhasil melaksanakan proyek-proyek besar dan memberikan berbagai manfaat yang jauh melampaui apa yang dapat didanai oleh satu organisasi saja.
Penilaian Jasa Ekosistem dilakukan. Keterlibatan Badan Lingkungan Hidup sebagai mitra membantu dalam proses mendapatkan berbagai persetujuan yang diperlukan (risiko banjir, tanah terkontaminasi, pembuangan tanah, dll.) untuk berhasil melakukan penilaian dan mengumpulkan data yang dibutuhkan. Kerja sama ini menghasilkan estimasi manfaat yang terukur dari semua pekerjaan restorasi yang diusulkan sebelum implementasi, serta analisis pasca implementasi.
Masih sulit untuk memantau dan mengukur manfaat jasa ekosistem, terutama jasa pendukung seperti siklus hara dan habitat satwa liar. Namun demikian, sangat penting dalam mengevaluasi jasa ekosistem untuk mempertimbangkan dan - sejauh mungkin - menghitung semua kategori jasa (penyediaan, pengaturan, budaya dan pendukung). Dalam kasus Mayesbrook, penilaian menemukan bahwa lebih dari 88 persen dari total manfaat jasa ekosistem yang dinilai untuk taman nasional adalah manfaat bagi kesehatan (seperti meningkatkan kualitas udara), risiko (seperti mengurangi potensi kerusakan akibat banjir), dan nilai budaya (seperti memberikan kesempatan untuk pendidikan). Dengan demikian, dengan menciptakan lanskap multifungsi yang berkembang dan menggabungkan tujuan regenerasi sosial dan lingkungan, Taman Perubahan Iklim Mayesbrook menunjukkan bagaimana restorasi taman sungai perkotaan dapat berhasil mencapai tujuan sektor publik, swasta dan sukarela secara bersamaan - sebuah faktor kunci dalam membuat kasus investasi.
Memaksimalkan manfaat sosial dan penerimaan melalui keterlibatan
Sebelum restorasi, Taman Mayesbrook tidak dicintai dan kurang dimanfaatkan. Agar proyek ini berhasil, maka penting untuk menghubungkan kembali masyarakat sekitar dengan taman dan rencana pemugarannya. Konsultasi publik yang ekstensif membantu para mitra untuk mengatasi kekhawatiran masyarakat setempat mengenai taman dan memastikan adanya manfaat sosial yang signifikan, seperti peningkatan jumlah pengunjung di taman, serta rasa aman yang lebih besar. Karena taman nasional ini merupakan tempat kegiatan kriminal dan perilaku antisosial sebelum reformasi, penggunaan penjaga hutan di tempat telah membantu mengurangi ancaman ini dan memberikan kenyamanan yang lebih besar bagi pengunjung dan masyarakat sekitar. Selain itu, Natural England juga bekerja sama dengan sekolah-sekolah untuk melihat bagaimana taman ini dapat menjadi taman yang paling relevan dengan kebutuhan mereka dan membuat fasilitas bermain alam dan penanda jalan setapak yang baru sesuai dengan rancangan anak-anak. Peningkatan lanskap, nilai sosial dan estetika membantu membentuk fasilitas rekreasi baru dan memungkinkan akses yang lebih baik bagi para pengguna taman.
Konsultasi publik telah dilakukan. Kekhawatiran utama yang muncul adalah mengenai keamanan di dalam taman dan penyediaan fasilitas bermain serta pemeliharaan taman yang baik. Ditentukan bahwa pengunjung taman lokal menginginkan taman secara keseluruhan untuk mencakup keseimbangan antara area olahraga, bermain dan alam, ditambah toilet, tempat duduk dan area makan - dan kekhawatiran ini diintegrasikan dalam desain proyek. Hal yang tak kalah penting adalah membantu masyarakat setempat untuk memahami layanan alami yang disediakan oleh sungai.
Konsultasi yang sedang berlangsung sangat penting dalam membangun hubungan dengan masyarakat luas, dan integrasi keprihatinan mereka dalam rencana restorasi telah berfungsi untuk memvalidasi keterlibatan mereka. Dengan menghubungkan petugas kesehatan lingkungan dari dewan kota setempat dan Proyek Penyambungan Air yang tidak tepat dari Thames Water, yang merupakan bagian dari Kampanye Nasional Connect Right, masyarakat juga menjadi lebih terinformasi untuk memastikan bahwa saluran air di rumah mereka tidak mengalir ke Sungai Mayes. Terakhir, menggabungkan tujuan regenerasi sosial dan lingkungan meningkatkan sumber daya keuangan dan manusia yang tersedia dari sumber yang lebih luas.
Melibatkan para pemangku kepentingan untuk meningkatkan kesadaran dan dukungan
Proses pelibatan pemangku kepentingan yang ekstensif dan berulang-ulang telah dimulai selama perancangan dan pelaksanaan proyek ini. Proses ini melibatkan 'program bergulir' konsultasi dengan penduduk setempat, perwakilan dari sekolah setempat, praktisi, staf kota, dan banyak pihak lainnya untuk membangun kesadaran tentang retrofit SuDS, manfaat dan biayanya, dan untuk mendapatkan perspektif publik tentang desain yang diinginkan. Hal ini mencakup pertemuan rutin, lokakarya masyarakat, dan pertemuan informal di acara olahraga dan budaya. Pendekatan ini menjadi semakin terbuka dan konsultatif, dengan sekitar seperlima dari penghuni di daerah tersebut telah berpartisipasi dalam pertemuan dialog tentang proyek ini. Di antara topik-topik lainnya, isu-isu keselamatan yang terkait dengan area perairan terbuka (misalnya kolam retensi) didiskusikan dengan para penghuni serta potensi hilangnya peluang rekreasi tertentu di area tersebut. Dalam banyak kasus, komentar dan kekhawatiran dari para pemangku kepentingan diperhitungkan dan diatasi dalam rencana SuDS yang didesain ulang.
Tempat untuk pertukaran pemangku kepentingan dan pendekatan untuk melibatkan anggota masyarakat merupakan komponen dari proyek ini sejak tahap awal dan seterusnya. Mengintegrasikan pertimbangan-pertimbangan tersebut ke dalam apa yang dapat dianggap sebagai proyek yang kontroversial merupakan hal yang penting untuk mendapatkan dan mempertahankan dukungan masyarakat dan menghindari potensi pertentangan.
Menyediakan forum bagi para pemangku kepentingan untuk menyampaikan keprihatinan, mengklarifikasi pertanyaan, dan terlibat dalam proses dapat menjadi hal yang sangat berharga untuk mendapatkan dukungan publik. Keterlibatan warga dalam tahap desain berarti hanya ada sedikit penentangan terhadap proyek, dan menghasilkan rasa kepemilikan, pemberdayaan, dan peningkatan kesadaran di antara warga. Namun, menjaga antusiasme dan keterlibatan masyarakat di luar proses konsultasi dengan pemangku kepentingan yang terstruktur terbukti cukup menantang.
Memaksimalkan manfaat tambahan melalui perencanaan yang cerdas
Meskipun tujuan utama proyek ini adalah untuk mengatasi banjir yang terkait dengan sistem pembuangan limbah gabungan yang tidak dimanfaatkan secara optimal, lingkungan Augustenborg juga berada dalam kondisi sosial ekonomi yang menurun sebelum proyek regenerasi kota. Oleh karena itu, menghasilkan manfaat sosial-ekonomi menjadi inti dari tujuan proyek, seperti meningkatkan kelayakan huni dan estetika lingkungan, di samping tujuan keanekaragaman hayati. Selain itu, proyek ini merupakan bagian dari inisiatif regenerasi yang lebih besar di lingkungan Augustenborg, yang juga merupakan bagian dari rencana keberlanjutan yang ambisius untuk Kota Malmö. Secara khusus, inisiatif 'Eco-city Augustenborg' bertujuan untuk mengubah Augustenborg menjadi pemukiman yang berkelanjutan secara sosial, ekologi, dan ekonomi. Pada akhirnya, pekerjaan ini telah mewakili transformasi signifikan dari lingkungan tersebut, dan telah menjadi simbol dari perubahan yang lebih luas menuju keberlanjutan. Hal ini juga telah menghasilkan pengembangan beberapa bisnis di bidang inovasi air. Liputan media dan nilai hubungan masyarakat dipandang sebagai manfaat tambahan bagi kota dan penduduknya.
Pemikiran ke depan selama tahap awal dan perencanaan menarik perhatian pada berbagai manfaat yang berpotensi untuk dikembangkan. Kuncinya adalah mengidentifikasi manfaat-manfaat ini terlebih dahulu, kemudian melibatkan penduduk setempat, perencana, insinyur, pengambil keputusan, dan pemangku kepentingan lainnya untuk mengembangkan pendekatan terpadu guna memastikan pelaksanaannya. Pada akhirnya, SuDS dirancang untuk memberikan nilai kenyamanan dan rekreasi bagi penduduk setempat, sekaligus memenuhi tujuan utama pencegahan banjir.
Mengintegrasikan para pemangku kepentingan ke dalam proses perencanaan menarik perhatian pada potensi penggunaan rekreasi yang akan hilang sebagai akibat dari langkah-langkah yang direncanakan (misalnya lapangan terbuka yang luas yang sebelumnya digunakan untuk olahraga akan digunakan untuk kolam retensi). Aspek-aspek ini dipertimbangkan setelah konsultasi publik dan pada akhirnya menghasilkan penciptaan ruang-ruang baru untuk kegiatan komunal dan rekreasi, daripada menghilangkannya. Proses konsultasi juga menghasilkan inovator lokal yang merancang bagian dari sistem dan mengembangkan bisnis yang berkembang di bidang inovasi air, yang kemudian melahirkan bisnis-bisnis lainnya. Selain itu, dengan memberikan nilai tambah ini, sistem SuDS pada akhirnya menjadi lebih efisien dari segi biaya dibandingkan dengan pendekatan infrastruktur tradisional. Namun, dengan meregenerasi lingkungan, efek samping yang tidak diinginkan adalah peningkatan nilai properti - yang dapat membuat kelompok masyarakat berpenghasilan rendah tidak mampu membayar biaya yang meningkat.
Bermitra untuk sukses: mengamankan keahlian dan pendanaan
Kemitraan antara perusahaan perumahan Malmö, air Malmö dan perencana kota merupakan unsur penting dalam pelaksanaan proyek ini. Keahlian teknis diperlukan dari masing-masing mitra untuk memastikan desain yang tepat, dan pendanaan proyek juga disediakan secara kolaboratif. Komponen lebih lanjut dari kemitraan yang sukses ini termasuk keterlibatan pemangku kepentingan, adanya keahlian teknis yang canggih, dan arahan kebijakan tingkat tinggi untuk mendukung eksperimen. Pemahaman mengenai ekosistem lokal tidak terlalu penting, namun para perancang proyek harus memiliki pemahaman yang sangat rinci mengenai frekuensi dan tingkat keparahan banjir lokal.
Tanpa kemitraan antara perusahaan air Malmö, otoritas perumahan, dan pihak-pihak lain, pendanaan untuk proyek ini tidak akan mencukupi. Insentif yang signifikan untuk mendanai eksperimen dan implementasi disediakan oleh undang-undang nasional dan sub-nasional, sementara inisiatif Atap Hijau dibiayai melalui program EU LIFE.
Penting untuk mendefinisikan dengan jelas persyaratan kemitraan (baik peran jangka pendek maupun jangka panjang) dan menetapkan tanggung jawab sebelum implementasi untuk menghindari kebingungan dan konflik di kemudian hari. Dalam kasus pendekatan berbasis ekosistem seperti SuDS di Malmö, penting juga untuk mendapatkan pendanaan yang cukup sebelum proyek dimulai untuk menutupi seluruh durasi proyek, termasuk untuk kegiatan pemeliharaan dan pemantauan setelah implementasi selesai. Menyoroti manfaat potensial yang akan dihasilkan oleh proyek bagi penyedia dana perorangan dapat menjadi alat yang berguna untuk mengamankan pendanaan dan meningkatkan dukungan.
Membentuk panel penasihat teknis untuk perencanaan yang baik
Proyek ini bertanggung jawab kepada panel penasihat teknis (TAP), yang bertemu setiap enam bulan sekali. Panel ini terdiri dari berbagai pemangku kepentingan yang relevan, baik yang secara langsung maupun tidak langsung terkena dampak proyek. Pihak-pihak yang relevan meliputi: Natural England, Badan Lingkungan Hidup (empat atau lima orang yang mewakili masing-masing bagian dari Badan Lingkungan Hidup yang terlibat - tim perizinan lingkungan, tim persetujuan drainase lahan, dan tim pemeliharaan tembok laut), Otoritas Pelabuhan Crouch, otoritas perencanaan setempat, Defra, otoritas Dewan Kabupaten Essex, kepala perencanaan Dewan Distrik Rochford, perwakilan Crossrail, RSPB, individu-individu dari Pusat Lingkungan Hidup, Perikanan, dan Ilmu Akuakultur (penasihat perikanan setempat), dan pemilik lahan Pulau Wallasea (Wallasea Farms Inc). Panel ini merupakan sumber keahlian dan analisis yang sangat penting selama implementasi awal, dan terus memberikan saran setelah proyek selesai mengenai potensi hambatan dan cara untuk mengatasinya.
Keberadaan TAP memberikan rasa percaya diri dalam proses perencanaan dan implementasi, untuk menghadapi hambatan yang telah diperkirakan sebelumnya. Panel ini mendukung pemodelan yang ekstensif, penilaian dampak lingkungan, dan desain ulang solusi. Secara khusus, desain tiga penataan ulang yang lebih kecil dan bukan satu penataan ulang yang besar membantu mengatasi masalah skala yang dihadapi dalam proyek ini.
Dalam sebuah proyek dengan kemungkinan hambatan teknis yang tinggi seperti di Pulau Wallasea, panel penasihat teknis dapat berperan penting dalam kelancaran dan keberhasilan proses perencanaan dan implementasi. Fungsi utamanya adalah untuk mendukung identifikasi hambatan teknis dan peraturan serta pengembangan sarana untuk mengatasinya sebelum pelaksanaan proyek.
Mendorong solusi yang saling menguntungkan melalui kemitraan inovatif untuk rekayasa lanskap
Dalam Proyek Wallasea, peninggian tanah dan rekayasa lanskap dilakukan secara inovatif dengan menciptakan kemitraan publik-swasta yang baru. Material dari proyek pembuatan terowongan Crossrail diangkut ke daerah pesisir dataran rendah yang berisiko tinggi terkena banjir, untuk meninggikan tanah. Dengan demikian, proyek ini menjadi preseden dalam penggunaan sebagian besar bahan limbah yang dihasilkan oleh proyek infrastruktur besar untuk memenuhi tujuan konservasi keanekaragaman hayati dan adaptasi perubahan iklim di tempat lain. Pendanaan berasal dari perusahaan swasta Crossrail dan juga Badan Lingkungan Hidup, dan semua pihak mendapatkan keuntungan dari manfaat ekonomi dan lingkungan yang dihasilkan dari daur ulang material sisa. Dengan bergabungnya Crossrail sebagai mitra pelaksana, proyek ini merupakan kemitraan antara proyek teknik sipil terbesar di Eropa dan proyek penciptaan habitat intertidal terbesar di Eropa.
Alih-alih membayar untuk membuang material sisa pembangunan terowongan, Crossrail memilih untuk mengangkutnya ke Pulau Wallasea. Fasilitas bongkar muat memungkinkan material untuk dikirim dan kemudian didistribusikan ke seluruh pulau untuk membangun habitat. Crossrail menanggung sebagian besar biaya (misalnya pembelian lahan dan beberapa biaya staf), dengan Badan Lingkungan Hidup (RA) mendanai sisanya. RA 'membeli' proyek ini untuk menyediakan habitat pengganti bagi area yang terdampak/hilang di dalam jaringan Natura 200 lokal.
Meskipun dukungan yang cukup telah diperoleh oleh RSPB untuk membeli tanah, dana awalnya belum terkumpul untuk melaksanakan proyek itu sendiri. Pada titik ini, Crossrail muncul dengan tawaran material dan pendanaan yang memungkinkan proyek untuk bergerak maju dengan lebih percaya diri. Pelajaran utama yang dapat dipetik adalah untuk berpikir 'di luar kebiasaan' dan mempertimbangkan kemitraan (publik-swasta) yang baru untuk memanfaatkan sumber daya yang sebelumnya tidak dipertimbangkan, dan memastikan untuk menyoroti berbagai manfaat yang akan diberikan kepada masing-masing pihak sebagai hasil dari proyek tersebut. Selain itu, hubungan yang kuat dengan pemilik lahan sangat penting pada tahap desain awal proyek, karena hal ini memungkinkan RSPB untuk mengambil opsi pembelian selama dua tahun. Hal ini berarti bahwa selama periode dua tahun, RSPB dapat membeli sebagian besar pulau jika mereka memutuskan untuk membelinya, dan harga akan ditetapkan pada awal periode ini, sehingga menciptakan kepastian seputar biaya awal proyek.
Menetapkan kerangka kerja untuk kegiatan restorasi yang sukses
Proses implementasi dimulai dengan pendirian PHOENIX-See Entwicklungsgesellschaft (EG) - sebagai anak perusahaan dari perusahaan utilitas kota - untuk mengelola proyek berskala besar ini. Pemimpin proyek eksternal dipekerjakan dan kantor teknik ahli dikontrak. EG terlibat dalam semua topik yang berkaitan dengan pengelolaan air Emscher dan danau Pheonix. Dari sisi pemerintah, sejumlah besar lembaga terlibat dalam proses tersebut. Partisipasi masyarakat diwujudkan melalui pertemuan dan diskusi formal dan informal. Yang tidak kalah pentingnya adalah studi kelayakan dan penilaian yang dimulai pada tahun 2001 untuk meningkatkan desain solusi dan meyakinkan para pengambil keputusan bahwa risiko yang ada dapat diterima. Rencana tersebut akhirnya disetujui pada tahun 2005, dengan operasi penggalian dimulai pada tahun 2006. Setahun kemudian, saluran pembuangan air limbah yang baru selesai dibangun dan pada tahun 2009, Emscher yang telah direnovasi mulai mengalir di dasar yang baru. Akhirnya, danau tersebut dibanjiri pada tahun 2010 dan secara resmi dibuka pada tahun 2011. Pembangunan rumah-rumah di sepanjang danau dimulai pada periode ini dan pada tahun 2013 Entwicklungsgesellschaft "menyerahkan" danau tersebut kembali ke kota Dortmund.
Ada beberapa tujuan yang saling bertentangan yang harus diselesaikan untuk memulai kegiatan restorasi, termasuk konflik ruang. Kompromi harus ditemukan antara tuntutan ekologi (ukuran danau) dan ekonomi (ukuran area real estat). Hubungan baik, antusiasme, dan keyakinan para aktor dalam proyek ini membantu mencapai kesepakatan mengenai konflik kepentingan ini, serta mengenai biaya dan risiko tambahan yang akan datang.
Sangatlah penting untuk melakukan studi kelayakan dan penilaian untuk meningkatkan desain solusi dan meyakinkan para pengambil keputusan bahwa risiko yang ada dapat diterima. Karena sejumlah besar tanah harus dipindahkan, yang sangat memakan energi dan mahal, maka pengelolaan tanah yang baik menjadi sangat penting. Sejumlah besar tanah dapat ditinggalkan di lokasi pembangunan untuk pemodelan area tanggul dan teras untuk perumahan.