
글로벌 비즈니스 경쟁력을 위한 업그레이드된 철도 허브로 A등급 오피스 지구 추진

오테마치-마루노우치-유라쿠초(OMY) 지역은 일본의 글로벌 비즈니스, 금융 및 경제 중심지로 점진적으로 발전하고 있습니다. 이 지역은 뉴욕의 그랜드 센트럴역이나 런던의 킹스크로스 스퀘어역과 비슷한 일본에서 가장 오래되고 가장 큰 철도 허브를 아우르고 있습니다. 한때 경쟁력을 잃었던 이 지역은 민간 주체의 다양한 재개발을 통해 다시 살아났고, 특별법에 따라 도시재생 긴급개발구역으로 지정되어 토지 이용 규제가 완화되었습니다. 민간 건물주와 개발업자가 이 지역에서 보다 유연하고 적극적으로 도시 재개발 계획을 제안할 수 있도록 재정적 혜택도 주어집니다. 이 법에 따라 민간 이해관계자에게 제공되는 다양한 인센티브 덕분에 오미 지구에서는 보다 효율적이고 수익성 있는 재개발 프로젝트가 성공적으로 진행되었습니다.
컨텍스트
해결 과제
오미 지역은 1991년경 일본의 자산 버블 경제가 붕괴된 이후 국내외 경쟁업체의 등장으로 한때 경쟁력을 잃었습니다. 신주쿠, 시부야, 이케부쿠로의 새로운 부도심은 경쟁 개발업체가 제공한 최신 오피스 단지를 통해 마루노우치의 낡은 건물에서 많은 비즈니스 임차인과 관련 생산자 서비스를 대부분 이전시켰습니다. 더 중요한 것은 1991년경 도쿄도청과 기타 주요 공기업의 본사가 이전했다는 점입니다. 또한 다국적 기업들은 본사 기능을 도쿄에서 홍콩, 싱가포르, 상하이와 같은 아시아의 신흥 국제 비즈니스 허브로 점차 이전했습니다.
위치
프로세스
프로세스 요약
오늘날 뉴욕, 런던, 홍콩, 싱가포르, 상하이 등 글로벌 비즈니스 중심지에서는 교통 허브 주변에 고품격 오피스 지구를 조성하는 것이 일반적인 경제 개발 전략으로 자리 잡고 있습니다. 그러나 이러한 재생 사례는 도시 젠트리피케이션과 공간 분리와 같은 의도하지 않은 사회적 결과로 인해 종종 논란의 여지가 있습니다. 실제로 글로벌 경쟁력을 갖추기 위해서는 민관이 함께 지속 가능한 방식으로 A등급 오피스 지구를 육성하는 것이 중요합니다. 민간 재개발 프로젝트의 경우, 공공 자본 개선에 대한 시장 인센티브가 적절히 제공되기 때문에 상업적 목적과 사회적 목적을 모두 충족시킬 수 있습니다. 또한 세대 간 재개발과 지속 가능한 지역 관리를 위해서는 주요 개발업체의 장기적인 헌신과 수평적 파트너십 구축이 핵심이었습니다.
빌딩 블록
사회적 자본 개선을 위한 시장 인센티브
일본 정부는 민간 재개발 프로젝트와 함께 1912년에 지어져 제2차 세계대전 중 폭격으로 피해를 입은 도쿄역의 오래된 붉은 벽돌 건물을 복원하기로 결정했습니다. 이 상징적인 건물의 복원은 주변 상권에 광범위한 사회적, 문화적 혜택을 가져다줄 것으로 기대되었지만, 사업비는 약 500억 엔으로 추산되었습니다. 사회적 목적과 상업적 목적을 모두 충족하기 위해 도쿄역 부지를 특별 용도지역 면제 구역으로 광범위하게 지정하여 역사적인 붉은 벽돌 건물에서 사용하지 않는 용도지역을 인근 부지로 이전하여 새로운 상업용 타워를 개발할 수 있도록 허용했습니다. FAR 양도 수입으로 일부 자금을 조달한 철도 회사는 2013년에 역 건물 복원을 성공적으로 완료했으며, 추가 FAR을 받은 타워 중 205미터 높이의 고층 빌딩 2개를 개발하여 고밀도화된 A등급 오피스 빌딩의 토지 가치 상승분을 재투자하여 철도 재정을 충당했습니다. 이 지역을 더욱 발전시키기 위해 현재 동일본철도회사는 도쿄도와 협력하여 일반 버스와 택시 서비스를 위한 복합 교통 광장을 2017년에 완공할 계획입니다.
활성화 요인
- 보너스 FAR 제도 적용을 위한 법적 및 제도적 요건 충족
-
토지 가치 포착을 통해 막대한 자본 개선 비용을 충당하는 재정 메커니즘
- 토지 및 부동산 가치 평가를 위한 건전한 접근 방식
교훈
민간 재개발 프로젝트는 공공 자본 개선에 대한 시장 인센티브가 적절히 제공된다면 상업적 목표와 사회적 목표를 모두 달성할 수 있습니다. 특히, 추가 부담금 면제 및 이양은 단순히 단기적인 사업 수익성을 높이기 위한 것이 아니라 생애주기 자산 관리를 위한 공적 자금 조달을 위해 설계되어야 합니다.
장기적인 약속 및 파트너십
OMY의 장기 계획은 한 민간 개발업체가 아닌 지역 비즈니스 지구의 민관 이해관계자 그룹이 공동으로 주도하여 구체화되었습니다. 실제로 2016년 토지 소유자 68명, 옵저버 12명, 특별 위원 8명으로 구성된 OMY 지역 개발 및 관리 위원회는 1996년 도쿄도, 지요다구, 동일본 철도회사와 함께 OMY 지역 개발 자문위원회를 설립했습니다. 일본 최초의 지역 관리 이니셔티브인 이 위원회는 1998년부터 재개발 활동에 대한 가이드라인을 정기적으로 업데이트하고 있습니다. 이 가이드라인은 8가지 개발 목표, 구역-축-거점의 주요 기능, 구역 설계 기준, 도시 경관 조정, 공공 오픈 스페이스 네트워크화, FAR 이전 등을 위한 지역 운영 규칙을 제시하고 있습니다. 또한 무료 순환버스 운행, 차 없는 공공 공간, 지구 단위 협회 설립, 다양한 도시 이벤트 등 다양한 지역 관리 및 장소 만들기 이니셔티브를 도입했습니다.
활성화 요인
- 지역 개발 및 관리 위원회(토지 소유자 68명, 옵저버 12명, 특별 위원 8명으로 구성)
- 지방 정부, 구 정부 및 철도 회사 간의 조정
- 지역 관리 이니셔티브의 법제화
교훈
대규모 재개발 프로젝트는 일반적으로 다양한 이해관계자 간의 복잡하고 힘든 재산권 조정을 필요로 합니다. 세대 간 재개발과 지속 가능한 지역 관리를 위해서는 주요 개발업체의 장기적인 헌신과 수평적 파트너십 구축이 필수적입니다. 도시 설계, 운영, 장소 만들기 노력의 많은 세부 사항은 현지에 특화된 방식으로 시작되고 안내되어야 합니다.
영향
경제적 영향: 오오미 지역에 양질의 비즈니스 환경이 조성되면서 지식 기반 부문의 노동 생산성이 향상되고 A급 오피스 공간에 대한 수요가 증가했으며, 이에 따라 토지 가치도 크게 상승했습니다. 지식 기반 비즈니스 클러스터의 부활과 함께 마루노우치의 고급 상점가도 최근 매출 상승세를 보이고 있습니다.
사회적 영향: 오오미 지역은 이전에는 사무실 이용률이 높아 '평일과 낮의 도시'로 불렸습니다. 하지만 다양한 지역 관리 이니셔티브와 지역 장소 만들기 노력 덕분에 이제는 주말에도 사람들을 끌어들이고 보행자 흐름을 장려하는 지역이 되었습니다. FAR 이전을 적용하여 부활한 붉은 벽돌 건물은 도쿄역과 주변 오피스 타워의 문화적, 상업적 가치의 균형을 성공적으로 맞췄습니다.
환경 영향: 약 16,000㎡의 옥상과 건물 벽면에 도시 녹지가 세심하게 조성되었습니다. 또한 셔틀버스 운행, 노상 광장 활용 등 지역 관리 이니셔티브는 비즈니스 지구 내 대중교통 시스템 이용과 무동력 이동을 장려하여 온실가스 배출량 감축에 기여할 것으로 보입니다.
수혜자
- 도쿄역 사용자
- 버스 및 철도 운영자
- OMY 지역의 민간 단체