Förderung von erstklassigen Bürovierteln mit einem modernisierten Eisenbahnknotenpunkt für die globale Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen
Vollständige Lösung
Bahnhof Tokio, Marunouchi
JR East Consultants Company
Die Bezirke Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) entwickeln sich immer mehr zum globalen Geschäfts-, Finanz- und Wirtschaftszentrum des Landes. Das Gebiet umfasst den ältesten und größten Eisenbahnknotenpunkt Japans, vergleichbar mit der Grand Central Station in New York und der King's Cross Square Station in London. Obwohl das Gebiet einst seine Wettbewerbsposition verloren hatte, wurde es durch verschiedene Sanierungsmaßnahmen privater Unternehmen wiederbelebt. Die OMY-Bezirke wurden durch ein spezielles Gesetz als Urban Renaissance Urgent Development Area ausgewiesen, in der die Flächennutzungsvorschriften gelockert werden. Außerdem werden private Vermieter und Bauherren mit steuerlichen Vorteilen belohnt, damit sie flexiblere und aktivere Pläne für die Stadtsanierung in diesem Gebiet vorschlagen. Dank der verschiedenen Anreize, die dieses Gesetz den privaten Akteuren bietet, wurden in den OMY-Bezirken erfolgreich effizientere und rentablere Sanierungsprojekte durchgeführt.
Letzte Aktualisierung: 21 Oct 2020
1638 Ansichten
Foto- und Videogalerie
Kontext
Angesprochene Herausforderungen
Das OMY-Gebiet verlor seine Wettbewerbsposition mit dem Aufkommen inländischer und internationaler Konkurrenten, insbesondere nach dem Zusammenbruch der japanischen Vermögensblase um 1991. Die neuen Unterzentren Shinjuku, Shibuya und Ikebukuro mit modernen Bürogebäuden, die von konkurrierenden Bauträgern bereitgestellt wurden, verdrängten eine Reihe von Geschäftsmietern und damit verbundenen Produktionsdienstleistungen aus den veralteten Gebäuden in Marunouchi. Noch wichtiger ist, dass die Hauptbüros der Stadtregierung von Tokio und anderer wichtiger öffentlicher Unternehmen um 1991 herum verlegt wurden. Darüber hinaus verlagerten multinationale Unternehmen nach und nach ihren Hauptsitz von Tokio in aufstrebende internationale Geschäftszentren in Asien, wie Hongkong, Singapur und Shanghai.
Standort
Tokyo Station, 丸の内1丁目, Tokyo, Präfektur Tokyo, Japan
Ostasien
Prozess
Zusammenfassung des Prozesses
Die Einrichtung von Bürovierteln mit hoher Auslastung in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten scheint eine gängige wirtschaftliche Entwicklungsstrategie in globalen Wirtschaftszentren wie New York, London, Hongkong, Singapur und Shanghai zu sein. Diese Regenerationspraktiken sind jedoch häufig umstritten, was zum großen Teil auf unbeabsichtigte soziale Folgen wie städtische Gentrifizierung und räumliche Segregation zurückzuführen ist. In der Tat ist es von entscheidender Bedeutung, erstklassige Bürobezirke für die globale Wettbewerbsfähigkeit mit öffentlich-privaten Einrichtungen auf nachhaltige Weise zu fördern. Im Falle von OMY könnten private Sanierungsprojekte sowohl kommerzielle als auch soziale Ziele erfüllen, da Marktanreize für öffentliche Kapitalverbesserungen geboten werden. Außerdem waren das langfristige Engagement großer Bauträger und die Einrichtung horizontaler Partnerschaften der Schlüssel für generationenübergreifende Sanierungen und nachhaltiges Gebietsmanagement.
Bauklötze
Marktanreize für Verbesserungen des Sozialkapitals
Zusammen mit privaten Sanierungsprojekten beschloss die nationale Regierung, das alte rote Backsteingebäude des Tokioter Bahnhofs zu restaurieren, das ursprünglich 1912 erbaut und im Zweiten Weltkrieg durch Brandbomben beschädigt worden war. Die Restaurierung des symbolträchtigen Gebäudes sollte auch für die umliegenden Geschäftsviertel von großem sozialem und kulturellem Nutzen sein. Die Kosten für das Projekt wurden auf rund 50 Milliarden JPY geschätzt. Um sowohl die sozialen als auch die kommerziellen Ziele zu erreichen, wurde das Gelände des Bahnhofs von Tokio in großem Umfang als Zone für eine spezielle FAR-Befreiung ausgewiesen und es wurde gestattet, die ungenutzten FARs des historischen Backsteingebäudes auf die benachbarten Grundstücke für neue kommerzielle Hochhäuser zu übertragen. Die Restaurierung des Bahnhofsgebäudes, die zum Teil durch die Einnahmen aus der Übertragung von FARs finanziert wurde, wurde 2013 von einer Eisenbahngesellschaft erfolgreich abgeschlossen, die unter den Türmen mit zusätzlichen FARs auch zwei 205 Meter hohe Wolkenkratzer entwickelte und die Bodenwertsteigerung der verdichteten A-Bürogebäude zur Deckung der Eisenbahnfinanzierung reinvestierte. Um das Viertel weiter zu verbessern, plant die East Japan Railway Company in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung von Tokio für 2017 die Einrichtung eines multimodalen Verkehrsplatzes für regelmäßige Bus- und Taxidienste.
Ermöglichende Faktoren
- Gesetzliche und institutionelle Voraussetzungen für die Anwendung von Bonus-FAR-Regelungen erfüllt
-
Finanzierungsmechanismus zur Deckung eines großen Teils der Kapitalverbesserungskosten durch Erfassung des Bodenwerts
- Solider Ansatz für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien
Gelernte Lektion
Private Sanierungsprojekte könnten sowohl kommerzielle als auch soziale Ziele erfüllen, wenn für öffentliche Kapitalverbesserungen entsprechende Marktanreize geschaffen werden. Insbesondere sollten die Befreiung und die Übertragung zusätzlicher FARs nicht nur dazu dienen, die kurzfristige Rentabilität von Unternehmen zu erhöhen, sondern vielmehr dazu, öffentliche Mittel für die Verwaltung von Anlagen über den gesamten Lebenszyklus zu beschaffen.
Langfristige Engagements und Partnerschaften
Der langfristige Plan für OMY wird nicht nur von einem einzigen privaten Bauträger umgesetzt, sondern von einer Gruppe öffentlich-privater Interessengruppen in den lokalen Geschäftsvierteln gemeinsam initiiert. Der Rat für Gebietsentwicklung und -management von OMY, der sich 2016 aus 68 Grundstückseigentümern, 12 Beobachtern und 8 Sondermitgliedern zusammensetzte, gründete 1996 gemeinsam mit der Stadtverwaltung von Tokio, dem Bezirk Chiyoda und der East Japan Railway Company den Beratenden Ausschuss für die Entwicklung des OMY-Gebiets. Als erste Gebietsmanagement-Initiative des Landes aktualisiert der Ausschuss seit 1998 regelmäßig die Leitlinien für Sanierungsmaßnahmen. In diesen Leitlinien sind acht Entwicklungsziele, die Schlüsselfunktionen von Zonen, Achsen und Knotenpunkten, Standards für die Gestaltung von Stadtvierteln sowie lokale Regeln für die Koordinierung des Stadtbilds, die Vernetzung öffentlicher Freiflächen und die Übertragung von FARs festgelegt. Darüber hinaus hat der Ausschuss eine Reihe von Gebietsmanagement- und Platzgestaltungsinitiativen ins Leben gerufen, wie z. B. einen kostenlosen Ringbusdienst, autofreie öffentliche Räume, die Gründung eines Stadtteilvereins und verschiedene städtische Veranstaltungen.
Ermöglichende Faktoren
- Rat für Gebietsentwicklung und Management von OMY (bestehend aus 68 Grundbesitzern, 12 Beobachtern und 8 Sondermitgliedern)
- Koordinierung zwischen der lokalen Regierung, der Bezirksregierung und der Eisenbahngesellschaft
- Legalisierung der Initiative zum Gebietsmanagement
Gelernte Lektion
Groß angelegte Sanierungsprojekte erfordern in der Regel eine komplexe und sorgfältige Koordinierung der Eigentumsrechte zwischen den verschiedenen Beteiligten. Das langfristige Engagement großer Bauträger und der Aufbau horizontaler Partnerschaften sind für generationenübergreifende Sanierungen und nachhaltiges Gebietsmanagement unerlässlich. Viele Details der Stadtplanung, des Betriebs und der Ortsgestaltung müssen auf lokaler Ebene initiiert und gesteuert werden.
Auswirkungen
Wirtschaftliche Auswirkungen: Die Schaffung eines hochwertigen Geschäftsumfelds im OMY-Gebiet hat die Arbeitsproduktivität im wissensbasierten Sektor gesteigert, die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen erhöht und im Gegenzug die Grundstückspreise erheblich steigen lassen. In Verbindung mit dem Wiederaufleben wissensbasierter Geschäftscluster werden die hochwertigen Einzelhandelsstraßen von Marunouchi wahrscheinlich einen Aufschwung bei den jüngsten Verkaufszahlen erleben.
Soziale Auswirkungen: Das OMY-Gebiet wurde früher aufgrund des hohen Anteils an Büronutzung als "weekdays & daytime city" bezeichnet. Heute ist es jedoch ein Gebiet, das Menschen anzieht und an den Wochenenden zu Fußgängerströmen anregt, und zwar dank einer Reihe von Gebietsmanagementinitiativen und lokalen Bemühungen zur Platzgestaltung. Das rote Backsteingebäude, das durch die Anwendung von FAR-Transfers wiederbelebt wurde, bringt die kulturellen und kommerziellen Werte des Bahnhofs Tokio und der umliegenden Bürotürme erfolgreich in Einklang.
Auswirkungen auf die Umwelt: Rund 16 000 m2 der Dächer und Gebäudewände wurden sorgfältig begrünt. Auch die Initiativen zum Gebietsmanagement, wie der Einsatz von Shuttlebussen und die Nutzung von Freiflächen auf der Straße, dürften zur Verringerung der Treibhausgasemissionen beitragen, indem sie die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel und nicht-motorisierter Verkehrsmittel in den Geschäftsvierteln fördern.
Begünstigte
- Benutzer des Bahnhofs Tokio
- Bus- und Bahnbetreiber
- Private Einrichtungen im OMY-Gebiet
Ziele für nachhaltige Entwicklung
SDG 11 - Nachhaltige Städte und Gemeinden
SDG 17 - Partnerschaften für die Ziele