Promover distritos de oficinas de categoría A con un eje ferroviario modernizado para la competitividad empresarial mundial
Solución completa
Estación de Tokio, Marunouchi
JR East Consultants Company
Los distritos de Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) se están convirtiendo progresivamente en el centro empresarial, financiero y económico mundial de la nación. La zona engloba el mayor y más antiguo nudo ferroviario de Japón, similar a la Grand Central Station de Nueva York y a la King's Cross Square Station de Londres. Aunque la zona perdió en su día su posición competitiva, revivió gracias a diversas prácticas de reurbanización por parte de entidades privadas. Los distritos de OMY fueron designados en virtud de una ley especial como Área de Desarrollo Urgente del Renacimiento Urbano, en la que se flexibiliza la normativa sobre el uso del suelo. También se conceden ventajas fiscales a los propietarios y promotores privados para que propongan planes de reurbanización urbana más flexibles y activos en el distrito. Gracias a los diversos incentivos que ofrece esta ley a los agentes privados, en los distritos OMY se han llevado a cabo con éxito proyectos de reurbanización más eficaces y rentables.
Última actualización: 21 Oct 2020
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Contexto
Défis à relever
La zona de OMY perdió en su día su posición competitiva con la aparición de competidores nacionales e internacionales, especialmente tras el desplome de la economía japonesa de burbuja de activos en torno a 1991. Los nuevos subcentros de Shinjuku, Shibuya e Ikebukuro, con edificios de oficinas actualizados proporcionados por promotores rivales, reubicaron en gran medida a una serie de inquilinos empresariales y servicios productores relacionados de los anticuados edificios de Marunouchi. Más importante aún, las oficinas principales del Gobierno Metropolitano de Tokio y otras importantes empresas públicas se trasladaron hacia 1991. Además, las multinacionales trasladaron gradualmente sus sedes centrales de Tokio a los nuevos centros de negocios internacionales de Asia, como Hong Kong, Singapur y Shanghai.
Ubicación
Estación de Tokio, 丸の内1丁目, Tokio, Prefectura de Tokio, Japón.
Asia del Este
Procesar
Resumen del proceso
La creación de distritos de oficinas de gran dinamismo en torno a los nudos de transporte parece ser una estrategia de desarrollo económico habitual en los centros de negocios mundiales, como Nueva York, Londres, Hong Kong, Singapur y Shanghái en la actualidad. Sin embargo, estas prácticas de regeneración son a menudo discutibles debido en gran parte a consecuencias sociales imprevistas, como el aburguesamiento urbano y la segregación espacial. De hecho, es fundamental promover distritos de oficinas de grado A para la competitividad global con entidades público-privadas de forma sostenible. En el caso de OMY, los proyectos privados de reurbanización podrían cumplir objetivos tanto comerciales como sociales, ya que se ofrecen incentivos de mercado adecuados para las mejoras de capital público. Asimismo, el compromiso a largo plazo de los principales promotores y el establecimiento de asociaciones horizontales fueron fundamentales para la reurbanización intergeneracional y la gestión sostenible de la zona.
Bloques de construcción
Incentivos de mercado para la mejora del capital social
Acompañado de proyectos privados de reurbanización, el gobierno nacional decidió restaurar el antiguo edificio de ladrillo rojo de la estación de Tokio, construido inicialmente en 1912 y dañado por los bombardeos durante la II Guerra Mundial. Aunque se esperaba que la restauración del simbólico edificio aportara mayores beneficios sociales y culturales a los distritos comerciales vecinos, el coste del proyecto se estimó en unos 50.000 millones de yenes. Para cumplir los objetivos sociales y comerciales, el emplazamiento de la Estación de Tokio se designó ampliamente como zona para la exención especial de FAR y se permitió transferir los FAR no utilizados del histórico edificio de ladrillo rojo a los solares vecinos para nuevos desarrollos de torres comerciales. La restauración del edificio de la estación, financiada en parte con los ingresos de la transferencia de FAR, fue completada con éxito en 2013 por una empresa ferroviaria, que también desarrolló dos rascacielos de 205 metros de altura entre las torres con FAR adicionales, y reinvirtió el aumento del valor del suelo de los edificios de oficinas de grado A densificados para cubrir la financiación ferroviaria. Para mejorar aún más el distrito, la East Japan Railway Company, en colaboración con el Gobierno Metropolitano de Tokio, completará en 2017 una plaza de transporte multimodal para autobuses regulares y servicios de taxi.
Factores facilitadores
- Cumplimiento de los requisitos legislativos e institucionales para aplicar sistemas de bonificación FAR
-
Mecanismo de financiación para cubrir gran parte del coste de las mejoras de capital mediante la captación del valor del suelo
- Enfoque sólido para la evaluación del valor del suelo y la propiedad
Lección aprendida
Los proyectos privados de reurbanización podrían cumplir objetivos tanto comerciales como sociales si se ofrecen incentivos de mercado adecuados para las mejoras de capital público. En concreto, la exención y las transferencias de FAR adicionales deberían diseñarse no sólo para aumentar la rentabilidad empresarial a corto plazo, sino más bien para recaudar fondos públicos destinados a la gestión de activos durante toda su vida útil.
Compromisos y asociaciones a largo plazo
El plan a largo plazo de OMY no está encarnado únicamente por un promotor privado, sino que ha sido iniciado conjuntamente por un grupo de partes interesadas de los sectores público y privado de los distritos comerciales locales. De hecho, el Consejo para el Desarrollo y la Gestión del Área de OMY, compuesto por 68 propietarios, 12 observadores y 8 miembros especiales en 2016, estableció el Comité Asesor sobre el Desarrollo del Área de OMY en 1996 junto con el Gobierno Metropolitano de Tokio, el Distrito de Chiyoda y la Compañía de Ferrocarriles de Japón Oriental. Como primera iniciativa de gestión del área en el país, el Comité actualiza periódicamente las directrices para las actividades de reurbanización desde 1998. Estas directrices establecen 8 objetivos de desarrollo, funciones clave de zonas, ejes y centros, normas de diseño de distritos y reglas de funcionamiento local para coordinar el paisaje urbano, crear redes de espacios públicos abiertos y transferir los FAR. Además, el comité ha introducido una serie de iniciativas de gestión de la zona y de creación de lugares, como el servicio gratuito de autobuses de bucle, espacios públicos sin coches, la creación de una asociación a nivel de distrito y diversos eventos urbanos.
Factores facilitadores
- Consejo de Desarrollo y Gestión de la Zona de OMY (compuesto por 68 propietarios, 12 observadores y 8 miembros especiales)
- Coordinación entre el gobierno local, el gobierno de distrito y la compañía ferroviaria.
- Legalización de la Iniciativa de Gestión de la Zona
Lección aprendida
Los proyectos de reurbanización a gran escala suelen requerir una compleja y minuciosa coordinación de los derechos de propiedad entre las distintas partes interesadas. El compromiso a largo plazo de los grandes promotores y el establecimiento de asociaciones horizontales son esenciales para la reurbanización intergeneracional y la gestión sostenible de las zonas. Muchos detalles del diseño urbano, el funcionamiento y los esfuerzos de creación de lugares deben iniciarse y orientarse de forma específica a nivel local.
Impactos
Impacto económico: La creación de un entorno empresarial de alta calidad en la zona OMY ha aumentado la productividad laboral en el sector basado en el conocimiento, ha incrementado la demanda de espacios de oficinas de categoría A y, a su vez, el valor del suelo ha subido significativamente. Acompañado por el resurgimiento de agrupaciones empresariales basadas en el conocimiento, es probable que las calles comerciales de alta gama de Marunouchi experimenten un repunte en las cifras de ventas recientes.
Impacto social: La zona de OMY se denominaba anteriormente "ciudad de día y de semana" debido al alto porcentaje de uso de oficinas. Sin embargo, ahora es una zona que atrae a la gente y fomenta los flujos peatonales durante los fines de semana, gracias a diversas iniciativas de gestión de la zona y esfuerzos locales de creación de lugares. El edificio de ladrillo rojo reavivado mediante la aplicación de transferencias de FAR equilibró con éxito los valores culturales y comerciales de la estación de Tokio y las torres de oficinas circundantes.
Impacto medioambiental: Se ha incorporado cuidadosamente vegetación urbana para cubrir unos 16.000 m2 de tejados y muros de edificios. Además, es probable que las iniciativas de gestión de la zona, como la puesta en marcha de autobuses lanzadera y la utilización de espacios abiertos en las calles, contribuyan a reducir las emisiones de gases de efecto invernadero al fomentar el uso de sistemas de transporte público y los desplazamientos no motorizados por los distritos empresariales.
Beneficiarios
- Usuarios de la estación de Tokio
- Operadores de autobuses y ferrocarril
- Entidades privadas de la zona OMY
Objetivos de Desarrollo Sostenible
ODS 11 - Ciudades y comunidades sostenibles
ODS 17 - Alianzas para lograr los objetivos