Het promoten van eersteklas kantoorwijken met een verbeterd spoorwegknooppunt voor een wereldwijd concurrerend bedrijfsleven
Volledige oplossing
Tokio Station, Marunouchi
JR East Consultants Company
De wijken Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) worden steeds meer het mondiale zakelijke, financiële en economische centrum van het land. Het gebied omvat het oudste en grootste spoorwegknooppunt van Japan, vergelijkbaar met Grand Central Station in New York en King's Cross Square Station in Londen. Hoewel het gebied ooit zijn concurrentiepositie verloor, leefde het weer op door verschillende herontwikkelingspraktijken door particuliere entiteiten. De OMY-wijken werden aangewezen onder een speciale wet als een Urban Renaissance Urgent Development Area waarin de regelgeving voor landgebruik werd versoepeld. Fiscale voordelen worden ook beloond voor particuliere verhuurders en ontwikkelaars om flexibeler en actiever stedelijke herontwikkelingsplannen voor te stellen in het district. Dankzij de verschillende stimulansen die deze wet aan particuliere belanghebbenden biedt, konden in de OMY-wijken efficiëntere en winstgevendere herontwikkelingsprojecten worden gerealiseerd.
Laatst bijgewerkt: 21 Oct 2020
1638 Weergaven
Foto- en videogalerij
Context
Uitdagingen
Het OMY-gebied verloor ooit zijn concurrentiepositie door de opkomst van binnenlandse en internationale concurrenten, vooral na de ineenstorting van de Japanse zeepbelleneconomie rond 1991. De nieuwe subcentra van Shinjuku, Shibuya en Ikebukuro met gemoderniseerde kantorencomplexen, geleverd door rivaliserende ontwikkelaars, verplaatsten grotendeels een aantal zakelijke huurders en gerelateerde producentendiensten uit de verouderde gebouwen in Marunouchi. Belangrijker is dat de hoofdkantoren van de Tokyo Metropolitan Government en andere belangrijke overheidsbedrijven rond 1991 werden verplaatst. Bovendien verplaatsten multinationals hun hoofdkantoren geleidelijk van Tokio naar opkomende internationale zakencentra in Azië, zoals Hongkong, Singapore en Sjanghai.
Locatie
Tokio Station, 丸の内1丁目, Tokio, prefectuur Tokio, Japan
Oost-Azië
Proces
Samenvatting van het proces
Het creëren van hoogwaardige kantoorwijken rond transportknooppunten lijkt tegenwoordig een gebruikelijke economische ontwikkelingsstrategie te zijn in wereldwijde zakencentra, zoals New York, Londen, Hong Kong, Singapore en Shanghai. Deze regeneratiepraktijken zijn echter vaak discutabel vanwege de onbedoelde sociale gevolgen, zoals stedelijke gentrificatie en ruimtelijke segregatie. Het is inderdaad van cruciaal belang om op een duurzame manier hoogwaardige kantoorwijken te promoten voor het wereldwijde concurrentievermogen met publiek-private entiteiten. In het geval van OMY kunnen particuliere herontwikkelingsprojecten zowel aan commerciële als sociale doelstellingen voldoen, aangezien er marktprikkels worden gegeven voor openbare kapitaalverbeteringen. Ook het langetermijnengagement van grote ontwikkelaars en de oprichting van horizontale partnerschappen waren essentieel voor herontwikkelingen tussen generaties en duurzaam gebiedsbeheer.
Bouwstenen
Marktprikkels voor verbeteringen in sociaal kapitaal
Samen met particuliere herontwikkelingsprojecten besloot de nationale overheid om het oude rode bakstenen gebouw van het station van Tokio, dat oorspronkelijk in 1912 werd gebouwd en tijdens de Tweede Wereldoorlog door brandbombardementen werd beschadigd, te restaureren. Terwijl de symbolische restauratie van het gebouw naar verwachting bredere sociale en culturele voordelen zou hebben voor de aangrenzende zakenwijken, werden de projectkosten geschat op ongeveer JPY 50 miljard. Om zowel aan de sociale als commerciële doelstellingen te voldoen, werd de locatie van het station van Tokio uitgebreid aangewezen als een zone voor de speciale FAR-vrijstelling en mochten de ongebruikte FAR's van het historische gebouw van rode baksteen worden overgedragen naar de aangrenzende percelen voor nieuwe ontwikkelingen met commerciële torens. De restauratie van het stationsgebouw, gedeeltelijk gefinancierd door de inkomsten uit de overdracht van FAR's, werd in 2013 met succes voltooid door een spoorwegmaatschappij, die ook twee wolkenkrabbers van 205 meter hoog ontwikkelde onder de torens met extra FAR's en de toename in grondwaarde van de verdichte kantoorgebouwen van klasse A herinvesteerde om de spoorwegfinanciering te dekken. Om de wijk verder te verbeteren wordt momenteel een multimodaal vervoersplein voor reguliere bus- en taxidiensten gepland dat in 2017 zal worden voltooid door de East Japan Railway Company in samenwerking met de hoofdstedelijke overheid van Tokio.
Sleutelfactoren
- Er is voldaan aan de wettelijke en institutionele vereisten om bonus-FAR-regelingen toe te passen
-
Financieringsmechanisme om een groot deel van de kosten voor kapitaalverbetering te dekken door grondwaardevastlegging
- Degelijke aanpak voor de beoordeling van grond- en vastgoedwaarde
Geleerde les
Particuliere herontwikkelingsprojecten kunnen zowel aan commerciële als sociale doelstellingen voldoen als er marktprikkels worden gegeven voor publieke kapitaalverbeteringen. In het bijzonder moeten de vrijstelling en overdrachten van extra FAR's niet alleen worden ontworpen om de winstgevendheid van bedrijven op de korte termijn te verhogen, maar eerder om publieke middelen te genereren voor het beheer van activa gedurende de hele levenscyclus.
Verplichtingen en partnerschappen op lange termijn
Het langetermijnplan van OMY wordt niet alleen belichaamd door één particuliere ontwikkelaar, maar gezamenlijk geïnitieerd door een groep publiek-private belanghebbenden in de lokale zakenwijken. De Raad voor Gebiedsontwikkeling en Management van OMY, die in 2016 bestond uit 68 landeigenaren, 12 waarnemers en 8 speciale leden, richtte in 1996 samen met de Tokyo Metropolitan Government, Chiyoda Ward en East Japan Railway Company de Adviescommissie Gebiedsontwikkeling OMY op. Als eerste initiatief voor gebiedsbeheer in het land werkt het comité sinds 1998 regelmatig de richtlijnen voor herontwikkelingsactiviteiten bij. Deze richtlijnen bevatten 8 ontwikkelingsdoelen, belangrijke functies van zones, assen en knooppunten, ontwerpnormen voor wijken en lokale regels voor het coördineren van het stadsbeeld, het netwerken van openbare open ruimten en het overdragen van FAR's. Verder heeft de commissie een aantal initiatieven geïntroduceerd op het gebied van gebiedsbeheer en het creëren van een plek, zoals een gratis lusbusdienst, autovrije openbare ruimten, de oprichting van een vereniging op wijkniveau en verschillende stadsevenementen.
Sleutelfactoren
- Raad voor Gebiedsontwikkeling en Beheer van OMY (bestaande uit 68 landeigenaren, 12 waarnemers en 8 speciale leden)
- Coördinatie tussen de lokale overheid, het districtsbestuur en de spoorwegmaatschappij
- Legalisatie van het initiatief voor gebiedsbeheer
Geleerde les
Grootschalige herontwikkelingsprojecten vereisen doorgaans een complexe en nauwgezette coördinatie van eigendomsrechten tussen verschillende belanghebbenden. Het langetermijnengagement van grote ontwikkelaars en de oprichting van horizontale partnerschappen zijn essentieel voor intergenerationele herontwikkelingen en duurzaam gebiedsbeheer. Veel details van het stadsontwerp, de exploitatie en de inspanningen voor het creëren van een plek moeten op een specifieke lokale manier worden geïnitieerd en gestuurd.
Invloeden
Economische impact: De creatie van een hoogwaardige bedrijfsomgeving in het OMY-gebied heeft de arbeidsproductiviteit in de kennissector verhoogd en de vraag naar A-klasse kantoorruimtes doen toenemen. Samen met de heropleving van de op kennis gebaseerde bedrijvenclusters, zullen de winkelstraten van Marunouchi waarschijnlijk een opleving zien in de recente verkoopcijfers.
Sociale impact: Het OMY-gebied werd vroeger "doordeweekse & overdag-stad" genoemd vanwege het hoge percentage kantoorgebruik. Nu is het echter een gebied dat mensen aantrekt en voetgangersstromen in het weekend aanmoedigt, dankzij een verscheidenheid aan initiatieven voor gebiedsbeheer en lokale inspanningen om plaatsen te creëren. Het rode bakstenen gebouw dat nieuw leven werd ingeblazen door de toepassing van FAR-transfers bracht met succes de culturele en commerciële waarden van het station van Tokio en de omliggende kantoortorens in evenwicht.
Milieueffecten: Stedelijk groen is zorgvuldig opgenomen om ongeveer 16.000 m2 van de daken en muren van het gebouw te bedekken. De initiatieven voor gebiedsbeheer, zoals pendelbussen en het gebruik van open ruimten op straat, zullen waarschijnlijk bijdragen aan het verminderen van de uitstoot van broeikasgassen door het gebruik van openbaar vervoer en niet-gemotoriseerd vervoer in de zakenwijken aan te moedigen.
Begunstigden
- Gebruikers van het station van Tokio
- Bus- en spoorwegmaatschappijen
- Particuliere entiteiten van OMY-gebied
Duurzame Ontwikkelingsdoelen
SDG 11 - Duurzame steden en gemeenschappen
SDG 17 - Partnerschappen voor de doelen