Promouvoir des quartiers de bureaux de qualité avec un nœud ferroviaire modernisé pour la compétitivité mondiale des entreprises
Solution complète
Gare de Tokyo, Marunouchi
JR East Consultants Company
Les quartiers d'Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) se transforment progressivement en centre d'affaires, financier et économique de la nation. La zone englobe le plus ancien et le plus grand nœud ferroviaire du Japon, semblable à la gare Grand Central de New York et à la gare King's Cross Square de Londres. Bien que la zone ait perdu sa position concurrentielle, elle a repris vie grâce à diverses pratiques de réaménagement par des entités privées. Les districts OMY ont été désignés, en vertu d'une loi spéciale, comme zone de développement urgent de la renaissance urbaine, dans laquelle les règles d'utilisation des sols sont assouplies. Des avantages fiscaux sont également accordés aux propriétaires et aux promoteurs privés pour qu'ils proposent des plans de réaménagement urbain plus souples et plus actifs dans le district. Grâce aux diverses mesures incitatives prévues par cette loi pour les acteurs privés, des projets de réaménagement plus efficaces et plus rentables ont pu être mis en œuvre avec succès dans les districts OMY.
Dernière modification 21 Oct 2020
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Contexte
Défis à relever
La zone OMY a perdu sa position concurrentielle avec l'émergence de concurrents nationaux et internationaux, en particulier après l'effondrement de la bulle économique japonaise vers 1991. Les nouveaux sous-centres de Shinjuku, Shibuya et Ikebukuro, avec des immeubles de bureaux rénovés fournis par des promoteurs rivaux, ont largement déplacé un certain nombre d'entreprises locataires et de services producteurs connexes des bâtiments vétustes de Marunouchi. Plus important encore, les principaux bureaux du gouvernement métropolitain de Tokyo et d'autres entreprises publiques importantes ont été déménagés vers 1991. En outre, les multinationales ont progressivement déplacé leur siège social de Tokyo vers les nouveaux centres d'affaires internationaux d'Asie, tels que Hong Kong, Singapour et Shanghai.
Emplacement
Tokyo Station, 丸の内1丁目, Tokyo, Tokyo Prefecture, Japan
Asie de l'Est
Traiter
Résumé du processus
La création de quartiers de bureaux à forte densité autour des nœuds de transport semble être une stratégie de développement économique courante dans les centres d'affaires mondiaux, tels que New York, Londres, Hong Kong, Singapour et Shanghai de nos jours. Cependant, ces pratiques de régénération sont souvent discutables, en grande partie à cause de leurs conséquences sociales involontaires, telles que la gentrification urbaine et la ségrégation spatiale. En effet, il est essentiel de promouvoir des quartiers de bureaux de classe A pour la compétitivité mondiale avec des entités publiques-privées d'une manière durable. Dans le cas d'OMY, les projets de réaménagement privés pourraient répondre à des objectifs commerciaux et sociaux dans la mesure où les incitations du marché sont correctement accordées pour les améliorations du capital public. En outre, l'engagement à long terme des principaux promoteurs et l'établissement de partenariats horizontaux sont essentiels pour les réaménagements intergénérationnels et la gestion durable des zones.
Blocs de construction
Incitations commerciales à l'amélioration du capital social
Accompagné par des projets de réaménagement privés, le gouvernement national a décidé de restaurer l'ancien bâtiment en briques rouges de la gare de Tokyo, initialement construit en 1912 et endommagé par les bombardements pendant la Seconde Guerre mondiale. Alors que la restauration de ce bâtiment symbolique devait avoir des retombées sociales et culturelles plus larges pour les quartiers d'affaires voisins, le coût du projet a été estimé à environ 50 milliards de yens. Afin d'atteindre les objectifs sociaux et commerciaux, le site de la gare de Tokyo a été largement désigné comme zone d'exemption spéciale de FAR et autorisé à transférer les FAR non utilisés du bâtiment historique en briques rouges vers les lots voisins pour de nouveaux développements de tours commerciales. La restauration du bâtiment de la gare, partiellement financée par les revenus du transfert de FAR, a été achevée avec succès en 2013 par une compagnie ferroviaire, qui a également développé deux gratte-ciel de 205 mètres de haut parmi les tours avec des FAR supplémentaires, et a réinvesti l'augmentation de la valeur foncière des immeubles de bureaux de catégorie A densifiés pour couvrir le financement des chemins de fer. Afin d'améliorer encore le quartier, l'aménagement actuel d'une place de transport multimodal pour les plans de services réguliers de bus et de taxis doit être achevé par la East Japan Railway Company en partenariat avec le gouvernement métropolitain de Tokyo en 2017.
Facteurs favorables
- Les conditions législatives et institutionnelles sont remplies pour l'application des systèmes de bonus FAR
-
Mécanisme de financement permettant de couvrir une grande partie des coûts d'amélioration des immobilisations grâce à la capture de la valeur foncière
- Approche saine de l'évaluation de la valeur des terrains et des biens immobiliers
Leçon apprise
Les projets de réaménagement privés pourraient répondre à des objectifs à la fois commerciaux et sociaux si les incitations du marché sont correctement accordées pour les améliorations du capital public. En particulier, les exonérations et les transferts de FAR supplémentaires ne devraient pas être conçus uniquement pour accroître la rentabilité à court terme des entreprises, mais plutôt pour mobiliser des fonds publics en vue de la gestion des actifs tout au long de leur cycle de vie.
Engagements et partenariats à long terme
Le plan à long terme d'OMY n'est pas le fait d'un seul promoteur privé, mais d'un groupe d'acteurs publics et privés de tous les quartiers d'affaires locaux. En effet, le Conseil pour le développement et la gestion de la zone OMY, composé de 68 propriétaires fonciers, 12 observateurs et 8 membres spéciaux en 2016, a créé le Comité consultatif sur le développement de la zone OMY en 1996, en collaboration avec le gouvernement métropolitain de Tokyo, le quartier de Chiyoda et la East Japan Railway Company. En tant que première initiative de gestion de zone dans le pays, le comité met régulièrement à jour les lignes directrices pour les activités de réaménagement depuis 1998. Ces lignes directrices définissent huit objectifs de développement, les fonctions clés des zones, des axes et des centres, les normes de conception des quartiers et les règles opérationnelles locales pour la coordination du paysage urbain, la mise en réseau des espaces publics ouverts et le transfert des taux d'occupation des sols. En outre, le comité a lancé diverses initiatives de gestion des zones et de création de lieux, telles que le service de bus en boucle gratuit, les espaces publics sans voiture, la création d'une association au niveau du district et divers événements urbains.
Facteurs favorables
- Conseil pour le développement et la gestion de la zone OMY (composé de 68 propriétaires fonciers, 12 observateurs et 8 membres spéciaux)
- Coordination entre le gouvernement local, le gouvernement du district et la compagnie de chemin de fer
- Légalisation de l'initiative de gestion de la zone
Leçon apprise
Les projets de réaménagement à grande échelle nécessitent généralement une coordination complexe et minutieuse des droits de propriété entre les différentes parties prenantes. L'engagement à long terme des principaux promoteurs et l'établissement de partenariats horizontaux sont essentiels pour les réaménagements intergénérationnels et la gestion durable des zones. De nombreux détails de la conception urbaine, de l'exploitation et des efforts de création de lieux doivent être initiés et guidés de manière spécifique au niveau local.
Impacts
Impact économique : la création d'un environnement commercial de haute qualité dans la zone OMY a accru la productivité de la main-d'œuvre dans le secteur de la connaissance, augmenté la demande d'espaces de bureaux de qualité A et, en retour, les valeurs foncières ont augmenté de manière significative. Accompagnées par la résurgence des grappes d'entreprises basées sur la connaissance, les rues commerçantes haut de gamme de Marunouchi sont susceptibles de voir une reprise des chiffres de vente récents.
Impact social : la zone OMY était auparavant appelée "ville des jours de semaine et de la journée" en raison du pourcentage élevé de bureaux qui s'y trouvent. Cependant, c'est maintenant une zone qui attire les gens et encourage les flux de piétons pendant les week-ends, grâce à une variété d'initiatives de gestion de la zone et d'efforts de création de lieux locaux. Le bâtiment en briques rouges ravivé par l'application des transferts de FAR a réussi à équilibrer les valeurs culturelles et commerciales de la gare de Tokyo et des tours de bureaux environnantes.
Impact environnemental : La verdure urbaine est soigneusement intégrée pour couvrir environ 16 000 m2 de toits et de murs de bâtiments. En outre, les initiatives de gestion de la zone, telles que la mise en place de navettes et l'utilisation d'espaces ouverts dans les rues, devraient contribuer à réduire les émissions de gaz à effet de serre en encourageant l'utilisation des systèmes de transport public et les déplacements non motorisés dans les quartiers d'affaires.
Bénéficiaires
- Utilisateurs de la gare de Tokyo
- Opérateurs de bus et de chemins de fer
- Entités privées de la zone OMY
Objectifs de développement durable
ODD 11 - Villes et communautés durables
ODD 17 - Partenariats pour la réalisation des objectifs