Promuovere i quartieri per uffici di grado A con un hub ferroviario aggiornato per la competitività globale delle imprese

Soluzione completa

Stazione di Tokyo, Marunouchi

JR East Consultants Company

I quartieri di Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) si stanno progressivamente trasformando nel centro economico, finanziario e commerciale globale della nazione. L'area comprende il più antico e grande snodo ferroviario del Giappone, simile alla Grand Central Station di New York e alla King's Cross Square Station di Londra. Sebbene l'area abbia perso la sua posizione competitiva, ha ripreso vita grazie a varie pratiche di riqualificazione da parte di soggetti privati. I quartieri OMY sono stati designati da una legge speciale come Urban Renaissance Urgent Development Area (Area di sviluppo urgente del Rinascimento Urbano), in cui le norme sull'uso del suolo sono allentate. Vengono inoltre concessi vantaggi fiscali ai proprietari e agli sviluppatori privati che propongono piani di riqualificazione urbana in modo più flessibile e attivo nel distretto. Grazie a una serie di incentivi offerti agli attori privati da questa legge, nei distretti OMY sono stati realizzati con successo progetti di riqualificazione più efficienti e redditizi.

Ultimo aggiornamento: 21 Oct 2020

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Contesto

Sfide affrontate

Mancanza di consapevolezza da parte del pubblico e dei decisori politici

Scarso monitoraggio e applicazione

Scarsa governance e partecipazione

L'area di OMY ha perso la sua posizione competitiva con l'emergere di concorrenti nazionali e internazionali, soprattutto dopo il crollo della bolla economica giapponese intorno al 1991. I nuovi sotto-centri di Shinjuku, Shibuya e Ikebukuro, dotati di immobili aggiornati per uffici forniti da sviluppatori rivali, hanno in gran parte trasferito un certo numero di affittuari di aziende e di servizi di produzione correlati dagli edifici obsoleti di Marunouchi. In particolare, intorno al 1991 sono stati trasferiti gli uffici principali del governo metropolitano di Tokyo e di altre importanti società pubbliche. Inoltre, le multinazionali hanno gradualmente spostato le loro sedi centrali da Tokyo ai centri commerciali internazionali emergenti in Asia, come Hong Kong, Singapore e Shanghai.

Scala di attuazione

Locale

Ecosistemi

Sviluppo dell'area

Edifici e strutture

Infrastrutture, reti e corridoi connettivi

Spazi verdi (parchi, giardini, foreste urbane)

Tema

Finanziamento sostenibile

Turismo

Trasporto

Trasporto pubblico

Posizione

Stazione di Tokyo, 丸の内1丁目, Tokyo, Prefettura di Tokyo, Giappone

Asia orientale

Processo

Sintesi del processo

La creazione di quartieri di uffici ad alta intensità intorno agli snodi di trasporto sembra essere una strategia di sviluppo economico comune nei centri economici globali, come New York, Londra, Hong Kong, Singapore e Shanghai. Tuttavia, queste pratiche di rigenerazione sono spesso discutibili, in gran parte a causa delle conseguenze sociali indesiderate, come la gentrificazione urbana e la segregazione spaziale. In effetti, è fondamentale promuovere quartieri di uffici di livello A per la competitività globale con entità pubblico-private in modo sostenibile. Nel caso di OMY, i progetti di riqualificazione privata potrebbero soddisfare sia gli obiettivi commerciali che quelli sociali, poiché gli incentivi di mercato sono adeguatamente concessi per i miglioramenti del capitale pubblico. Inoltre, l'impegno a lungo termine dei principali sviluppatori e la creazione di partnership orizzontali sono stati fondamentali per la riqualificazione intergenerazionale e la gestione sostenibile dell'area.

Blocchi di costruzione

Incentivi di mercato per i miglioramenti del capitale sociale

Accompagnato da progetti privati di riqualificazione, il governo nazionale ha deciso di restaurare il vecchio edificio in mattoni rossi della stazione di Tokyo, costruito inizialmente nel 1912 e danneggiato da una bomba incendiaria durante la Seconda Guerra Mondiale. Sebbene si preveda che il restauro dell'edificio simbolico possa avere più ampi benefici sociali e culturali per i quartieri commerciali limitrofi, il costo del progetto è stato stimato intorno ai 50 miliardi di yen. Per raggiungere gli obiettivi sociali e commerciali, il sito della stazione di Tokyo è stato ampiamente designato come zona per l'esenzione speciale FAR, consentendo di trasferire i FAR inutilizzati dallo storico edificio in mattoni rossi ai lotti vicini per nuovi sviluppi commerciali a torre. Il restauro dell'edificio della stazione, parzialmente finanziato dai proventi del trasferimento dei FAR, è stato completato con successo nel 2013 da una compagnia ferroviaria, che ha anche sviluppato due grattacieli alti 205 metri tra le torri con FAR aggiuntivi e ha reinvestito l'aumento del valore fondiario degli edifici per uffici di grado A densificati per coprire il finanziamento della ferrovia. Per migliorare ulteriormente il quartiere, nel 2017 la East Japan Railway Company, in collaborazione con il governo metropolitano di Tokyo, completerà la realizzazione di una piazza per il trasporto multimodale con piani regolari di autobus e taxi.

Fattori abilitanti

Requisiti legislativi e istituzionali soddisfatti per l'applicazione dei sistemi bonus FAR
Meccanismo di finanziamento per coprire gran parte dei costi di miglioramento del capitale attraverso la cattura del valore fondiario
Approccio solido per la valutazione del valore del terreno e della proprietà

Lezione imparata

I progetti privati di riqualificazione potrebbero soddisfare sia gli obiettivi commerciali che quelli sociali se gli incentivi di mercato fossero adeguatamente concessi per i miglioramenti del capitale pubblico. In particolare, l'esenzione e il trasferimento di FAR extra dovrebbero essere concepiti non solo per aumentare la redditività commerciale a breve termine, ma piuttosto per raccogliere fondi pubblici per la gestione del ciclo di vita degli asset.

Impegni e partnership a lungo termine

Il piano a lungo termine di OMY non è rappresentato da un solo promotore privato, ma è avviato congiuntamente da un gruppo di soggetti pubblici e privati in tutti i distretti commerciali locali. Infatti, il Consiglio per lo sviluppo e la gestione dell'area di OMY, composto da 68 proprietari terrieri, 12 osservatori e 8 membri speciali nel 2016, ha istituito il Comitato consultivo per lo sviluppo dell'area di OMY nel 1996 insieme al governo metropolitano di Tokyo, al distretto di Chiyoda e alla East Japan Railway Company. Come prima iniziativa di gestione dell'area nel Paese, il Comitato aggiorna regolarmente le linee guida per le attività di riqualificazione dal 1998. Queste linee guida definiscono 8 obiettivi di sviluppo, le funzioni chiave di zone, assi e nodi, gli standard di progettazione dei quartieri e le regole operative locali per il coordinamento del paesaggio urbano, la messa in rete degli spazi aperti pubblici e il trasferimento dei FAR. Inoltre, il comitato ha introdotto una serie di iniziative di gestione dell'area e di creazione di luoghi, come il servizio di autobus ad anello gratuito, spazi pubblici senza auto, la creazione di un'associazione a livello di distretto e vari eventi cittadini.

Fattori abilitanti

Consiglio per lo sviluppo e la gestione dell'area di OMY (composto da 68 proprietari terrieri, 12 osservatori e 8 membri speciali)
Coordinamento tra il governo locale, il governo della circoscrizione e la compagnia ferroviaria.
Legalizzazione dell'iniziativa di gestione dell'area

Lezione imparata

I progetti di riqualificazione su larga scala richiedono generalmente un complesso e minuzioso coordinamento dei diritti di proprietà tra i vari soggetti interessati. L'impegno a lungo termine dei principali sviluppatori e la creazione di partenariati orizzontali sono essenziali per la riqualificazione intergenerazionale e la gestione sostenibile dell'area. Molti dettagli della progettazione urbana, del funzionamento e degli sforzi per la creazione di luoghi devono essere avviati e guidati in modi specifici a livello locale.

Impatti

Impatto economico: la creazione di un ambiente commerciale di alta qualità nell'area di OMY ha aumentato la produttività del lavoro nel settore della conoscenza, la domanda di spazi per uffici di livello A e, di conseguenza, i valori dei terreni sono aumentati in modo significativo. Accompagnati dalla rinascita dei cluster di imprese basate sulla conoscenza, le vie del commercio al dettaglio di fascia alta di Marunouchi dovrebbero registrare una ripresa dei recenti dati di vendita.

Impatto sociale: l'area di OMY era precedentemente chiamata "città feriale e diurna" a causa dell'alta percentuale di uffici. Tuttavia, oggi è un'area che attrae le persone e incoraggia i flussi pedonali durante i fine settimana, grazie a una serie di iniziative di gestione dell'area e agli sforzi locali di place-making. L'edificio in mattoni rossi, rivitalizzato grazie all'applicazione dei trasferimenti FAR, è riuscito a bilanciare i valori culturali e commerciali della stazione di Tokyo e delle torri di uffici circostanti.

Impatto ambientale: il verde urbano è stato accuratamente incorporato per coprire circa 16.000 m2 di tetti e pareti dell'edificio. Inoltre, le iniziative di gestione dell'area, come la gestione di bus navetta e l'utilizzo di spazi aperti su strada, contribuiranno probabilmente a ridurre le emissioni di gas serra incoraggiando l'uso di sistemi di trasporto pubblico e di spostamenti non motorizzati nei quartieri commerciali.