Продвижение офисных районов класса "А" с модернизированным железнодорожным узлом для повышения конкурентоспособности мирового бизнеса

Полное решение

Станция Токио, Маруноути

JR East Consultants Company

Район Отемачи-Маруноучи-Юракучо (OMY) постепенно превращается в глобальный деловой, финансовый и экономический центр страны. В этом районе находится старейший и крупнейший железнодорожный узел Японии, подобный Центральному вокзалу в Нью-Йорке и вокзалу Кингс-Кросс в Лондоне. Несмотря на то, что район потерял свои конкурентные позиции, он возродился благодаря различным методам редевелопмента, проводимого частными компаниями. Районы OMY были определены специальным законом как зоны срочного развития Urban Renaissance, где правила землепользования смягчены. Кроме того, частным домовладельцам и девелоперам предоставляются налоговые льготы, позволяющие более гибко и активно предлагать планы перепланировки городских территорий в районе. Благодаря различным стимулам, предоставленным частным компаниям этим законом, в районах OMY были успешно реализованы более эффективные и прибыльные проекты редевелопмента.

Последнее обновление: 21 Oct 2020

1638 Просмотров

Фотогалерея и видеогалерея

Контекст

Решаемые задачи

Недостаточная осведомленность общественности и лиц, принимающих решения

Плохой мониторинг и правоприменение

Плохое управление и участие

Район OMY утратил свои конкурентные позиции с появлением внутренних и международных конкурентов, особенно после краха японской экономики "пузыря активов" в 1991 году. Новые подцентры Синдзюку, Сибуя и Икэбукуро с обновленными офисными комплексами, построенными конкурирующими застройщиками, в значительной степени переместили ряд деловых арендаторов и связанные с ними производственные службы из устаревших зданий в Маруноути. Что еще более важно, примерно в 1991 году были переведены главные офисы столичного правительства Токио и других важных государственных корпораций. Кроме того, транснациональные корпорации постепенно перевели свои штаб-квартиры из Токио в развивающиеся международные деловые центры в Азии, такие как Гонконг, Сингапур и Шанхай.

Масштаб реализации

Местный

Экосистемы

Развитие в масштабах района

Здания и сооружения

Соединительная инфраструктура, сети и коридоры

Зеленые насаждения (парки, сады, городские леса)

Тема

Устойчивое финансирование

Туризм

Транспорт

Общественный транспорт

Расположение

Станция Токио, 丸の内1丁目, Токио, префектура Токио, Япония

Восточная Азия

Процесс

Краткое описание процесса

Строительство офисных районов повышенной комфортности вокруг транспортных узлов - распространенная стратегия экономического развития в глобальных деловых центрах, таких как Нью-Йорк, Лондон, Гонконг, Сингапур и Шанхай. Однако такая практика регенерации часто вызывает споры, в основном из-за непредвиденных социальных последствий, таких как джентрификация городов и пространственная сегрегация. Действительно, для обеспечения глобальной конкурентоспособности офисных районов класса "А" важно, чтобы государственно-частные структуры развивали их на устойчивой основе. В случае с OMY частные проекты редевелопмента могут отвечать как коммерческим, так и социальным целям, поскольку рыночные стимулы должным образом стимулируют общественные капитальные улучшения. Кроме того, долгосрочные обязательства крупных девелоперов и создание горизонтальных партнерств являются ключевыми для редевелопмента между поколениями и устойчивого управления районом.

Строительные блоки

Рыночные стимулы для улучшения социального капитала

Наряду с частными проектами редевелопмента правительство страны приняло решение восстановить старое здание Токийского вокзала из красного кирпича, построенное в 1912 году и пострадавшее от пожара во время Второй мировой войны. Хотя ожидалось, что восстановление символического здания принесет большую социальную и культурную пользу соседним деловым районам, стоимость проекта оценивалась примерно в 50 миллиардов японских йен. Чтобы решить как социальные, так и коммерческие задачи, территория Токийского вокзала была выделена в зону специального освобождения от FAR и разрешена передача неиспользованных FAR от исторического здания из красного кирпича на соседние участки для строительства новых коммерческих башен. Реставрация здания вокзала, частично финансируемая за счет доходов от передачи FAR, была успешно завершена в 2013 году железнодорожной компанией, которая также построила два 205-метровых небоскреба среди башен с дополнительными FAR и реинвестировала увеличение стоимости земли в офисных зданиях класса А с повышенной плотностью застройки для покрытия расходов на железную дорогу. Для дальнейшего улучшения района в 2017 году компания East Japan Railway Company в партнерстве с правительством Токио планирует завершить строительство мультимодальной транспортной площади для регулярных автобусных и таксомоторных рейсов.

Благоприятные факторы

Выполнение законодательных и институциональных требований для применения бонусных схем FAR
Механизм финансирования, позволяющий покрыть значительную часть затрат на капитальные улучшения за счет сбора стоимости земли
Рациональный подход к оценке стоимости земли и недвижимости

Извлеченный урок

Частные проекты редевелопмента могут отвечать как коммерческим, так и социальным целям, если рыночные стимулы будут должным образом стимулировать государственные капитальные вложения. В частности, освобождение и передача дополнительных FAR должны быть направлены не только на повышение краткосрочной рентабельности бизнеса, но и на привлечение государственных средств для управления активами на протяжении всего жизненного цикла.

Долгосрочные обязательства и партнерские отношения

Долгосрочный план OMY воплощен не одним частным застройщиком, а совместной инициативой группы государственно-частных заинтересованных сторон во всех местных деловых районах. Так, Совет по развитию и управлению районом OMY, в состав которого в 2016 году входили 68 землевладельцев, 12 наблюдателей и 8 специальных членов, в 1996 году учредил Консультативный комитет по развитию района OMY совместно со столичным правительством Токио, районом Чиёда и компанией East Japan Railway. Будучи первой в стране инициативой по управлению районом, Комитет с 1998 года регулярно обновляет руководство по редевелопменту. В этих рекомендациях изложены 8 целей развития, ключевые функции зон, осей и узлов, стандарты проектирования районов, а также местные правила работы по координации городского пейзажа, созданию общественных открытых пространств и переносу FAR. Кроме того, комитет внедрил целый ряд инициатив по управлению районом и обустройству территории, таких как бесплатное автобусное сообщение, общественные места, свободные от автомобилей, создание ассоциации на уровне района и различные городские мероприятия.

Благоприятные факторы

Совет по развитию территории и управлению OMY (состоит из 68 землевладельцев, 12 наблюдателей и 8 специальных членов)
Координация между местным правительством, правительством округа и железнодорожной компанией
Легализация инициативы по управлению районом

Извлеченный урок

Крупномасштабные проекты редевелопмента обычно требуют сложной и кропотливой координации прав собственности между различными заинтересованными сторонами. Долгосрочные обязательства крупных застройщиков и создание горизонтальных партнерств необходимы для редевелопмента, рассчитанного на несколько поколений, и устойчивого управления территорией. Многие детали городского дизайна, эксплуатации и обустройства территории должны инициироваться и направляться местными властями.

Воздействие

Экономическое воздействие: Создание высококачественной деловой среды в районе OMY привело к повышению производительности труда в наукоемком секторе, увеличению спроса на офисные помещения класса "А" и, в свою очередь, к значительному росту стоимости земли. В связи с возрождением наукоемких бизнес-кластеров на улицах Маруноути, где расположены элитные торговые центры, вероятно, будет наблюдаться рост продаж.

Социальное влияние: Район OMY раньше называли "будничным и дневным городом" из-за высокой доли офисных помещений. Однако теперь этот район привлекает людей и стимулирует пешеходные потоки в выходные дни благодаря разнообразным инициативам по управлению районом и местным усилиям по благоустройству. Здание из красного кирпича, возрожденное с помощью переноса FAR, успешно сбалансировало культурные и коммерческие ценности Токийского вокзала и окружающих его офисных башен.

Воздействие на окружающую среду: Городская зелень тщательно озеленена и покрывает около 16 000 м2 крыш и стен зданий. Кроме того, инициативы по управлению районом, такие как запуск автобусов-шаттлов и использование открытых пространств на улицах, вероятно, будут способствовать сокращению выбросов парниковых газов за счет поощрения использования систем общественного транспорта и немоторизованного передвижения по деловым районам.