Küresel İş Rekabetçiliği için İyileştirilmiş Demiryolu Merkezi ile A Sınıfı Ofis Bölgelerinin Teşvik Edilmesi

Tam Çözüm

tarafından TDLC / DRM Hub Japan, World Bank

Tokyo İstasyonu, Marunouchi

JR East Consultants Company

Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) bölgeleri giderek ülkenin küresel iş, finans ve ekonomi merkezi haline gelmektedir. Bölge, New York'taki Grand Central Station ve Londra'daki King's Cross Square Station'a benzer şekilde Japonya'daki en eski ve en büyük demiryolu merkezini kapsamaktadır. Bölge bir zamanlar rekabetçi konumunu kaybetmiş olsa da, özel kuruluşların çeşitli yeniden geliştirme uygulamalarıyla yeniden canlanmıştır. OMY bölgeleri, arazi kullanım düzenlemelerinin gevşetildiği Kentsel Rönesans Acil Gelişim Alanı olarak özel bir yasa kapsamında belirlenmiştir. Özel mülk sahipleri ve geliştiricilerin bölgede daha esnek ve aktif bir şekilde kentsel yeniden geliştirme planları önermeleri için mali avantajlar da sağlanmıştır. Bu yasa ile özel paydaşlara verilen çeşitli teşvikler sayesinde, OMY bölgelerinde daha verimli ve karlı yeniden geliştirme projeleri başarıyla gerçekleştirilmiştir.

Son güncelleme: 21 Oct 2020

1638 Görünümler

Fotoğraf ve video galerisi

Bağlam

Ele alınan zorluklar

Kamuoyu ve karar vericilerin farkındalık eksikliği

Zayıf izleme ve uygulama

Zayıf yönetişim ve katılım

OMY bölgesi, özellikle 1991 yılında Japonya'nın varlık balonu ekonomisinin çöküşünden sonra, yerli ve uluslararası rakiplerin ortaya çıkmasıyla rekabetçi konumunu kaybetmiştir. Shinjuku, Shibuya ve Ikebukuro'nun rakip geliştiriciler tarafından sağlanan güncellenmiş ofis sitelerine sahip yeni alt merkezleri, Marunouchi'deki eski binalardan bir dizi ticari kiracıyı ve ilgili üretici hizmetlerini büyük ölçüde yeniden konumlandırdı. Daha da önemlisi, Tokyo Büyükşehir Hükümeti ve diğer önemli kamu kuruluşlarının ana ofisleri 1991 yılı civarında taşınmıştır. Ayrıca, çok uluslu şirketler merkezlerini kademeli olarak Tokyo'dan Hong Kong, Singapur ve Şangay gibi Asya'da gelişmekte olan uluslararası iş merkezlerine taşıdı.

Uygulama ölçeği

Yerel

Ekosistemler

Alan çapında gelişim

Binalar ve tesisler

Bağlayıcı altyapı, ağlar ve koridorlar

Yeşil alanlar (parklar, bahçeler, kent ormanları)

Tema

Sürdürülebilir finansman

Turizm

Nakliye

Toplu taşıma

Konum

Tokyo Station, 丸の内1丁目, Tokyo, Tokyo Prefecture, Japonya

Doğu Asya

Süreç

Sürecin özeti

Günümüzde New York, Londra, Hong Kong, Singapur ve Şangay gibi küresel iş merkezlerinde, ulaşım merkezlerinin etrafında yüksek lüks ofis bölgelerinin oluşturulması yaygın bir ekonomik kalkınma stratejisi olarak görülmektedir. Ancak bu dönüşüm uygulamaları, büyük ölçüde kentsel soylulaştırma ve mekânsal ayrışma gibi istenmeyen sosyal sonuçlar nedeniyle tartışmalıdır. Gerçekten de, küresel rekabet gücü için A sınıfı ofis bölgelerinin kamu-özel sektör işbirliğiyle sürdürülebilir bir şekilde teşvik edilmesi kritik önem taşımaktadır. OMY örneğinde, kamu sermaye iyileştirmeleri için piyasa teşvikleri uygun şekilde verildiğinden, özel yeniden geliştirme projeleri hem ticari hem de sosyal hedefleri karşılayabilir. Ayrıca, büyük geliştiricilerin uzun vadeli taahhütleri ve yatay ortaklıkların kurulması, nesiller arası yeniden geliştirme ve sürdürülebilir alan yönetimi için kilit öneme sahiptir.

Yapı Taşları

Sosyal Sermaye İyileştirmeleri için Piyasa Teşvikleri

Özel yeniden geliştirme projeleri eşliğinde ulusal hükümet, ilk olarak 1912 yılında inşa edilen ve İkinci Dünya Savaşı sırasında yangın bombardımanı nedeniyle hasar gören Tokyo İstasyonu'nun eski kırmızı tuğlalı binasını restore etmeye karar verdi. Sembolik binanın restorasyonunun komşu iş bölgeleri için daha geniş sosyal ve kültürel faydaları olması beklenirken, proje maliyetinin 50 milyar JPY civarında olacağı tahmin ediliyordu. Hem sosyal hem de ticari hedefleri karşılamak amacıyla, Tokyo İstasyonu alanı kapsamlı bir şekilde özel FAR muafiyeti bölgesi olarak belirlendi ve kullanılmayan FAR'ların tarihi kırmızı tuğlalı binadan yeni ticari kule geliştirmeleri için komşu arsalara aktarılmasına izin verildi. Kısmen FAR transferi gelirleriyle finanse edilen istasyon binası restorasyonu, 2013 yılında bir demiryolu şirketi tarafından başarıyla tamamlanmış, bu şirket ayrıca ekstra FAR'lı kuleler arasında 205 metre yüksekliğinde iki gökdelen geliştirmiş ve yoğunlaştırılmış A sınıfı ofis binalarının arazi değerindeki artışı demiryolu finansmanını karşılamak için yeniden yatırmıştır. Bölgeyi daha da geliştirmek amacıyla, düzenli otobüs ve taksi hizmetleri için çok modlu bir ulaşım meydanı planlayan Doğu Japonya Demiryolu Şirketi, Tokyo Büyükşehir Hükümeti ile ortaklaşa olarak 2017 yılında tamamlanacak.

Etkinleştirici faktörler

Bonus FAR programlarını uygulamak için yasal ve kurumsal gerekliliklerin karşılanması
Arazi değerinin yakalanması yoluyla sermaye iyileştirme maliyetinin büyük bir kısmını karşılayacak finansman mekanizması
Arazi ve mülk değeri değerlendirmesi için sağlam yaklaşım

Çıkarılan dersler

Kamu sermaye iyileştirmeleri için piyasa teşvikleri uygun şekilde verilirse, özel yeniden geliştirme projeleri hem ticari hem de sosyal hedefleri karşılayabilir. Özellikle, fazladan FAR muafiyeti ve transferleri sadece kısa vadeli işletme karlılığını artırmak için değil, daha ziyade yaşam döngüsü varlık yönetimi için kamu fonlarını artırmak üzere tasarlanmalıdır.

Uzun Vadeli Taahhütler ve Ortaklıklar

OMY'nin uzun vadeli planı sadece bir özel geliştirici tarafından değil, yerel iş bölgeleri genelinde bir grup kamu-özel paydaş tarafından ortaklaşa başlatılmıştır. Nitekim 2016 yılında 68 arazi sahibi, 12 gözlemci ve 8 özel üyeden oluşan OMY Alan Geliştirme ve Yönetim Konseyi, 1996 yılında Tokyo Büyükşehir Hükümeti, Chiyoda Bölgesi ve Doğu Japonya Demiryolu Şirketi ile birlikte OMY Alan Geliştirme Danışma Komitesi'ni kurmuştur. Ülkedeki ilk alan yönetimi girişimi olan Komite, 1998'den bu yana yeniden geliştirme faaliyetleri için kılavuz ilkeleri düzenli olarak güncellemektedir. Bu kılavuzlar 8 kalkınma hedefini, bölgelerin, aksların ve merkezlerin temel işlevlerini, bölge tasarım standartlarını ve şehir manzarasını koordine etmek, kamusal açık alanları birbirine bağlamak ve FAR'ları aktarmak için yerel işletme kurallarını belirlemektedir. Ayrıca komite, ücretsiz loop otobüs hizmeti, araçsız kamusal alanlar, bölge düzeyinde bir dernek kurulması ve çeşitli şehir etkinlikleri gibi çeşitli alan yönetimi ve yer oluşturma girişimlerini hayata geçirmiştir.

Etkinleştirici faktörler

OMY Alan Geliştirme ve Yönetim Konseyi (68 arazi sahibi, 12 gözlemci ve 8 özel üyeden oluşur)
Yerel yönetim, bölge yönetimi ve demiryolu şirketi arasında koordinasyon
Alan Yönetimi Girişiminin Yasallaştırılması

Çıkarılan dersler

Büyük ölçekli yeniden geliştirme projeleri genellikle çeşitli paydaşlar arasında mülkiyet haklarının karmaşık ve özenli bir şekilde koordine edilmesini gerektirir. Büyük geliştiricilerin uzun vadeli taahhütleri ve yatay ortaklıkların kurulması, nesiller arası yeniden geliştirme ve sürdürülebilir alan yönetimi için elzemdir. Kentsel tasarım, işletme ve yer oluşturma çabalarının pek çok ayrıntısı, yerel özel yöntemlerle başlatılmalı ve yönlendirilmelidir.

Etkiler

Ekonomik Etki: OMY bölgesinde yüksek kaliteli bir iş ortamının yaratılması, bilgi tabanlı sektörde işgücü verimliliğini artırmış, A sınıfı ofis alanlarına olan talebi artırmış ve buna bağlı olarak arazi değerleri önemli ölçüde yükselmiştir. Bilgiye dayalı iş kümelerinin yeniden canlanmasıyla birlikte Marunouchi'nin üst düzey perakende caddelerinin son satış rakamlarında bir yükseliş görülmesi muhtemeldir.

Sosyal Etki: OMY bölgesi, yüksek ofis kullanım oranı nedeniyle daha önce "hafta içi ve gündüz şehri" olarak adlandırılıyordu. Ancak, çeşitli alan yönetimi girişimleri ve yerel yer oluşturma çabaları sayesinde artık hafta sonları da insanları çeken ve yaya akışını teşvik eden bir alan haline gelmiştir. FAR transferlerinin uygulanmasıyla yeniden canlandırılan kırmızı tuğlalı bina, Tokyo İstasyonu ve çevresindeki ofis kulelerinin kültürel ve ticari değerlerini başarılı bir şekilde dengeledi.

Çevresel Etki: Kentsel yeşillik, çatıların ve bina duvarlarının yaklaşık 16.000 m2'sini kaplayacak şekilde dikkatlice dahil edilmiştir. Ayrıca, servis otobüslerinin çalıştırılması ve cadde üzerindeki açık alanların kullanılması gibi alan yönetimi girişimlerinin, iş bölgelerinde toplu taşıma sistemlerinin kullanımını ve motorsuz seyahati teşvik ederek sera gazı emisyonlarının azaltılmasına katkıda bulunması muhtemeldir.