以升级后的铁路枢纽提升甲级办公区的全球商业竞争力

完整解决方案

东京站，丸之内

JR East Consultants Company

大手町、丸之内、有乐町（OMY）地区正逐步成为日本的全球商业、金融和经济中心。该地区拥有日本最古老、最大的铁路枢纽，类似于纽约的中央车站和伦敦的国王十字广场车站。虽然该地区曾一度失去竞争地位，但通过私营实体的各种再开发实践，它又重新焕发了生机。根据一项特别法律，OMY 地区被指定为城市复兴紧急开发区，土地使用法规得到放宽。私人业主和开发商还可获得财政优惠，从而更灵活、更积极地在该区提出城市再开发计划。由于这项法律为私人利益相关者提供了各种激励措施，"城市复兴急需开发区 "成功实施了更高效、更有利可图的重建项目。

最后更新 21 Oct 2020

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背景

应对的挑战

公众和决策者缺乏认识

监督和执行不力

治理不善和参与不足

随着国内外竞争者的涌现，特别是 1991 年左右日本资产泡沫经济崩溃后，大宫院地区一度失去了竞争地位。新宿、涩谷和池袋等新的副中心由竞争对手的开发商提供更新的办公楼，在很大程度上将丸之内的一些商业租户和相关生产服务机构从过时的建筑中迁出。更重要的是，东京都政府和其他重要公营公司的主要办公室在 1991 年左右迁出。此外，跨国公司逐渐将其总部职能从东京转移到亚洲新兴的国际商业中心，如香港、新加坡和上海。

实施规模

当地

生态系统

全地区发展

建筑物和设施

连接性基础设施、网络和走廊

绿地（公园、花园、城市森林）

主题

可持续融资

旅游

运输

公共交通

地点

东京站，丸の内1丁目，东京，东京府，日本

东亚

过程

过程概述

在交通枢纽周围提供高密度办公区似乎是当今全球商业中心（如纽约、伦敦、香港、新加坡和上海）普遍采用的经济发展战略。然而，这些再生做法往往值得商榷，这在很大程度上是由于意想不到的社会后果，如城市绅士化和空间隔离。事实上，以可持续的方式与公私实体共同促进甲级办公区的发展，以提高全球竞争力，这一点至关重要。就 OMY 项目而言，私人重建项目可以同时实现商业和社会目标，因为公共资本改善项目可以得到适当的市场激励。此外，主要开发商的长期承诺和横向伙伴关系的建立也是跨代重建和可持续区域管理的关键。

积木

改善社会资本的市场激励机制

在私人重建项目的配合下，国家政府决定修复东京站的红砖老建筑，该建筑最初建于 1912 年，在第二次世界大战期间被大火炸毁。虽然这座标志性建筑的修复有望为周边商业区带来更广泛的社会和文化效益，但其项目成本估计约为 500 亿日元。为了同时实现社会和商业目标，东京站地块被广泛指定为特别免修建筑面积区，并允许将历史性红砖建筑未使用的建筑面积转移到邻近地块，用于新的商业塔楼开发。2013 年，一家铁路公司成功完成了车站建筑的修复工作，其部分资金来自 FAR 转让收入，该公司还在拥有额外 FAR 的塔楼中开发了两栋 205 米高的摩天大楼，并将密集化甲级办公楼土地增值的再投资用于支付铁路融资。为了进一步改善该地区，东日本旅客铁道公司与东京都政府合作，将于 2017 年建成一个多式联运广场，提供常规巴士和出租车服务计划。

有利因素

满足适用奖励性 FAR 计划的立法和体制要求
通过获取土地价值的融资机制来支付大量的基本建设改善成本
健全的土地和物业价值评估方法

经验教训

如果对公共资本改善给予适当的市场激励，私人重建项目就能同时达到商业和社会目标。特别是，额外建筑面积的豁免和转让不应仅仅是为了增加短期的商业利润，而应是为了筹集公共资金用于生命周期的资产管理。

长期承诺与伙伴关系

OMY 的长期规划不仅仅体现在一个私人开发商身上，而是由当地商业区的公私利益相关者共同发起的。事实上，1996 年，由 68 名土地所有者、12 名观察员和 2016 年的 8 名特别成员组成的 "OMY 地区开发和管理理事会 "与东京都政府、千代田区和东日本旅客铁道公司共同成立了 "OMY 地区开发咨询委员会"。作为全国首个地区管理举措，委员会自 1998 年起定期更新再开发活动指导方针。这些指导方针规定了 8 项开发目标，区域、轴线和枢纽的主要功能，地区设计标准，以及协调城市景观、公共开放空间网络化和转让容积率的地方操作规则。此外，该委员会还推出了各种区域管理和场所营造措施，如免费环路公交服务、无车公共空间、成立区级协会和举办各种城市活动。