Mempromosikan Distrik Perkantoran Kelas A dengan Pusat Kereta Api yang Ditingkatkan untuk Daya Saing Bisnis Global

Solusi Lengkap

Stasiun Tokyo, Marunouchi

JR East Consultants Company

Distrik Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) secara progresif terbentuk menjadi pusat bisnis, keuangan, dan ekonomi global di Jepang. Daerah ini mencakup pusat kereta api tertua dan terbesar di Jepang, mirip dengan Stasiun Grand Central di New York dan Stasiun King's Cross Square di London. Meskipun daerah ini pernah kehilangan posisi kompetitifnya, daerah ini bangkit kembali melalui berbagai praktik pembangunan kembali oleh entitas swasta. Distrik OMY ditetapkan di bawah undang-undang khusus sebagai Area Pengembangan Mendesak Renaisans Perkotaan di mana peraturan penggunaan lahan dilonggarkan. Keuntungan fiskal juga diberikan kepada para pemilik dan pengembang swasta untuk mengajukan rencana pembangunan kembali perkotaan secara lebih fleksibel dan aktif di distrik tersebut. Berkat berbagai insentif yang diberikan kepada pemangku kepentingan swasta melalui undang-undang ini, proyek-proyek pembangunan kembali yang lebih efisien dan menguntungkan berhasil dilaksanakan di distrik-distrik OMY.

Pembaruan terakhir: 21 Oct 2020

1648 Tampilan

Galeri foto dan video

Konteks

Tantangan yang dihadapi

Kurangnya kesadaran masyarakat dan pengambil keputusan

Pemantauan dan penegakan hukum yang buruk

Tata kelola dan partisipasi yang buruk

Area OMY pernah kehilangan posisi kompetitifnya dengan munculnya kompetitor domestik dan internasional, terutama setelah runtuhnya ekonomi gelembung aset Jepang sekitar tahun 1991. Sub-pusat baru di Shinjuku, Shibuya, dan Ikebukuro dengan kawasan perkantoran terbaru yang disediakan oleh pengembang saingan sebagian besar merelokasi sejumlah penyewa bisnis dan layanan produsen terkait dari gedung-gedung tua di Marunouchi. Yang lebih penting lagi, kantor-kantor utama Pemerintah Metropolitan Tokyo dan perusahaan-perusahaan publik penting lainnya dipindahkan sekitar tahun 1991. Selain itu, perusahaan multinasional secara bertahap memindahkan fungsi kantor pusat mereka dari Tokyo ke pusat bisnis internasional yang sedang berkembang di Asia, seperti Hong Kong, Singapura, dan Shanghai.

Skala implementasi

Lokal

Ekosistem

Pengembangan di seluruh area

Bangunan dan fasilitas

Infrastruktur, jaringan, dan koridor penghubung

Ruang hijau (taman, kebun, hutan kota)

Tema

Pembiayaan berkelanjutan

Pariwisata

Transportasi

Transportasi umum

Lokasi

Stasiun Tokyo, 丸の内1丁目, Tokyo, Prefektur Tokyo, Jepang

Asia Timur

Proses

Ringkasan prosesnya

Penyediaan distrik perkantoran dengan fasilitas tinggi di sekitar pusat transportasi tampaknya menjadi strategi pembangunan ekonomi yang umum di pusat-pusat bisnis global, seperti New York, London, Hong Kong, Singapura, dan Shanghai saat ini. Namun, praktik regenerasi tersebut sering kali masih diperdebatkan karena sebagian besar disebabkan oleh konsekuensi sosial yang tidak diinginkan, seperti gentrifikasi perkotaan dan segregasi spasial. Memang, sangat penting untuk mempromosikan distrik perkantoran kelas A untuk daya saing global dengan entitas publik-swasta secara berkelanjutan. Dalam kasus OMY, proyek pembangunan kembali swasta dapat memenuhi tujuan komersial dan sosial karena insentif pasar diberikan dengan tepat untuk peningkatan modal publik. Selain itu, komitmen jangka panjang dari para pengembang besar dan pembentukan kemitraan horizontal merupakan kunci bagi pembangunan kembali antar generasi dan pengelolaan kawasan yang berkelanjutan.

Blok Bangunan

Insentif Pasar untuk Peningkatan Modal Sosial

Didampingi oleh proyek pembangunan kembali oleh swasta, pemerintah pusat memutuskan untuk merestorasi bangunan bata merah tua Stasiun Tokyo, yang awalnya dibangun pada tahun 1912 dan rusak akibat pemboman bom selama Perang Dunia II. Meskipun restorasi bangunan simbolis ini diharapkan dapat memberikan manfaat sosial dan budaya yang lebih luas bagi distrik bisnis di sekitarnya, biaya proyek ini diperkirakan mencapai JPY50 miliar. Untuk memenuhi tujuan sosial dan komersial, lokasi Stasiun Tokyo secara luas ditetapkan sebagai zona untuk pembebasan FAR khusus dan diizinkan untuk memindahkan FAR yang tidak terpakai dari bangunan bata merah bersejarah ke lahan di sekitarnya untuk pembangunan menara komersial baru. Restorasi bangunan stasiun, yang sebagian dibiayai oleh pendapatan transfer FAR, berhasil diselesaikan pada tahun 2013 oleh perusahaan kereta api, yang juga membangun dua gedung pencakar langit setinggi 205 meter di antara menara-menara dengan FAR tambahan, dan menginvestasikan kembali peningkatan nilai tanah dari gedung perkantoran kelas A yang padat untuk menutupi pembiayaan kereta api. Untuk meningkatkan distrik ini lebih lanjut, penyediaan lapangan transportasi multimoda untuk layanan bus dan taksi reguler saat ini direncanakan akan diselesaikan oleh East Japan Railway Company dalam kemitraan dengan Pemerintah Metropolitan Tokyo pada tahun 2017.

Faktor-faktor pendukung

Persyaratan legislatif dan institusional terpenuhi untuk menerapkan skema bonus FAR
Mekanisme pembiayaan untuk menutupi sejumlah besar biaya peningkatan modal melalui penangkapan nilai lahan
Pendekatan yang baik untuk penilaian nilai tanah dan properti

Pelajaran yang dipetik

Proyek pembangunan kembali oleh swasta dapat memenuhi tujuan komersial dan sosial jika insentif pasar diberikan secara tepat untuk peningkatan modal publik. Secara khusus, pembebasan dan pengalihan FAR tambahan harus dirancang tidak hanya untuk meningkatkan profitabilitas bisnis jangka pendek, namun juga untuk mengumpulkan dana publik untuk pengelolaan aset siklus hidup.

Komitmen dan Kemitraan Jangka Panjang

Rencana jangka panjang OMY tidak hanya diwujudkan oleh satu pengembang swasta, tetapi diprakarsai bersama oleh sekelompok pemangku kepentingan publik-swasta di seluruh distrik bisnis setempat. Dewan Pengembangan dan Pengelolaan Kawasan OMY, yang terdiri dari 68 pemilik lahan, 12 pengamat, dan 8 anggota khusus pada tahun 2016, membentuk Komite Penasihat Pengembangan Kawasan OMY pada tahun 1996 bersama dengan Pemerintah Metropolitan Tokyo, Distrik Chiyoda, dan Perusahaan Kereta Api Jepang Timur. Sebagai inisiatif manajemen area pertama di negara ini, Komite secara teratur memperbarui pedoman untuk kegiatan pembangunan kembali sejak tahun 1998. Pedoman ini menetapkan 8 tujuan pembangunan, fungsi utama zona, poros, dan pusat, standar desain distrik, dan aturan operasi lokal untuk mengkoordinasikan lanskap kota, jaringan ruang terbuka publik, dan pemindahan FAR. Selain itu, komite ini juga telah memperkenalkan berbagai inisiatif pengelolaan area dan pembuatan tempat seperti layanan bus loop gratis, ruang publik bebas mobil, pembentukan asosiasi tingkat distrik, dan berbagai acara kota.

Faktor-faktor pendukung

Dewan Pengembangan dan Pengelolaan Area OMY (terdiri dari 68 pemilik lahan, 12 pengamat, dan 8 anggota khusus)
Koordinasi antara pemerintah daerah, pemerintah kecamatan, dan perusahaan kereta api
Pengesahan Prakarsa Pengelolaan Kawasan

Pelajaran yang dipetik

Proyek pembangunan kembali berskala besar umumnya membutuhkan koordinasi yang rumit dan telaten terkait hak-hak properti di antara berbagai pemangku kepentingan. Komitmen jangka panjang dari pengembang besar dan pembentukan kemitraan horizontal sangat penting untuk pembangunan kembali antargenerasi dan pengelolaan kawasan yang berkelanjutan. Banyak detail dari desain perkotaan, operasi, dan upaya pembuatan tempat harus dimulai dan dipandu dengan cara-cara spesifik lokal.

Dampak

Dampak Ekonomi: Terciptanya lingkungan bisnis berkualitas tinggi di area OMY telah meningkatkan produktivitas tenaga kerja di sektor berbasis pengetahuan, meningkatkan permintaan akan ruang perkantoran kelas A, dan pada gilirannya, nilai tanah meningkat secara signifikan. Disertai dengan kebangkitan klaster bisnis berbasis pengetahuan, jalan-jalan ritel kelas atas di Marunouchi kemungkinan akan mengalami peningkatan dalam angka penjualan baru-baru ini.

Dampak Sosial: Area OMY sebelumnya disebut sebagai "kota hari kerja dan siang hari" karena tingginya persentase penggunaan perkantoran. Namun, sekarang area ini menjadi area yang menarik banyak orang dan mendorong arus pejalan kaki di akhir pekan, berkat berbagai inisiatif pengelolaan area dan upaya penataan tempat setempat. Bangunan bata merah yang dihidupkan kembali dengan penerapan transfer FAR berhasil menyeimbangkan nilai budaya dan komersial Stasiun Tokyo dan menara perkantoran di sekitarnya.

Dampak Lingkungan: Penghijauan perkotaan secara hati-hati dimasukkan untuk menutupi sekitar 16.000 m2 atap dan dinding bangunan. Selain itu, inisiatif pengelolaan kawasan, seperti menjalankan bus antar-jemput dan memanfaatkan ruang terbuka di jalan, kemungkinan akan berkontribusi dalam mengurangi emisi gas rumah kaca dengan mendorong penggunaan sistem transportasi umum dan perjalanan tidak bermotor di seluruh distrik bisnis.