Promoção de distritos de escritórios de alto nível com um hub ferroviário atualizado para a competitividade comercial global
Solução completa
Estação de Tóquio, Marunouchi
JR East Consultants Company
Os distritos de Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) estão se transformando progressivamente no centro comercial, financeiro e econômico global do país. A área abrange o maior e mais antigo centro ferroviário do Japão, semelhante à Grand Central Station em Nova York e à King's Cross Square Station em Londres. Embora a área tenha perdido sua posição competitiva, ela se reergueu por meio de várias práticas de redesenvolvimento por entidades privadas. Os distritos OMY foram designados por uma lei especial como Área de Desenvolvimento Urgente de Renascimento Urbano, na qual as regulamentações de uso da terra são relaxadas. Vantagens fiscais também são concedidas a proprietários e incorporadores privados para que proponham planos de renovação urbana de forma mais flexível e ativa no distrito. Graças a uma variedade de incentivos dados aos acionistas privados por essa lei, projetos de renovação mais eficientes e lucrativos foram realizados com sucesso nos distritos OMY.
Última atualização: 21 Oct 2020
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Contexto
Desafios enfrentados
A área OMY perdeu sua posição competitiva com o surgimento de concorrentes nacionais e internacionais, especialmente após a quebra da bolha econômica de ativos do Japão por volta de 1991. Os novos subcentros de Shinjuku, Shibuya e Ikebukuro, com propriedades de escritórios atualizadas fornecidas por incorporadoras rivais, realocaram em grande parte vários locatários comerciais e serviços de produção relacionados dos prédios desatualizados em Marunouchi. Mais importante ainda, os principais escritórios do Governo Metropolitano de Tóquio e outras importantes empresas públicas foram transferidos por volta de 1991. Além disso, as empresas multinacionais transferiram gradualmente suas sedes de Tóquio para centros de negócios internacionais emergentes na Ásia, como Hong Kong, Cingapura e Xangai.
Localização
Tokyo Station, 丸の内1丁目, Tóquio, Prefeitura de Tóquio, Japão
Leste Asiático
Processar
Resumo do processo
A oferta de distritos de escritórios de alta amenidade em torno de centros de transporte parece ser uma estratégia comum de desenvolvimento econômico em centros de negócios globais, como Nova York, Londres, Hong Kong, Cingapura e Xangai atualmente. Entretanto, essas práticas de regeneração são muitas vezes discutíveis devido, em grande parte, às consequências sociais não intencionais, como a gentrificação urbana e a segregação espacial. De fato, é fundamental promover distritos de escritórios de nível A para a competitividade global com entidades público-privadas de forma sustentável. No caso da OMY, os projetos de redesenvolvimento privados poderiam atender tanto aos objetivos comerciais quanto aos sociais, já que os incentivos de mercado são dados adequadamente para melhorias de capital público. Além disso, o compromisso de longo prazo dos principais desenvolvedores e o estabelecimento de parcerias horizontais foram fundamentais para as reformas entre gerações e o gerenciamento sustentável da área.
Blocos de construção
Incentivos de mercado para melhorias no capital social
Acompanhado por projetos privados de renovação, o governo nacional decidiu restaurar o antigo prédio de tijolos vermelhos da Tokyo Station, construído inicialmente em 1912 e danificado por um bombardeio durante a Segunda Guerra Mundial. Embora se esperasse que a restauração do edifício simbólico trouxesse benefícios sociais e culturais mais amplos para os distritos comerciais vizinhos, o custo do projeto foi estimado em cerca de JPY50 bilhões. Para atender aos objetivos sociais e comerciais, o local da Estação de Tóquio foi amplamente designado como uma zona para a isenção especial de FAR e permitiu a transferência dos FARs não utilizados do edifício histórico de tijolos vermelhos para os lotes vizinhos para o desenvolvimento de novas torres comerciais. A restauração do prédio da estação, parcialmente financiada pelas receitas da transferência de FAR, foi concluída com sucesso em 2013 por uma empresa ferroviária, que também desenvolveu dois arranha-céus de 205 metros de altura entre as torres com FARs extras, e reinvestiu o aumento do valor do terreno dos prédios de escritórios de grau A densificados para cobrir o financiamento da ferrovia. Para melhorar ainda mais o distrito, o fornecimento atual de uma praça de transporte multimodal para planos de serviços regulares de ônibus e táxi deve ser concluído pela East Japan Railway Company em parceria com o Governo Metropolitano de Tóquio em 2017.
Fatores facilitadores
- Requisitos legislativos e institucionais atendidos para aplicar esquemas de bônus FAR
-
Mecanismo financeiro para cobrir uma grande quantidade de custos de melhoria de capital por meio da captura do valor da terra
- Abordagem sólida para avaliação do valor do terreno e da propriedade
Lição aprendida
Os projetos de redesenvolvimento privados podem atender tanto aos objetivos comerciais quanto aos sociais se os incentivos de mercado forem devidamente concedidos para melhorias de capital público. Em particular, a isenção e as transferências de FARs extras devem ser projetadas não apenas para aumentar a lucratividade comercial de curto prazo, mas também para arrecadar fundos públicos para o gerenciamento de ativos do ciclo de vida.
Compromissos e parcerias de longo prazo
O plano de longo prazo da OMY não é incorporado apenas por um desenvolvedor privado, mas iniciado em conjunto por um grupo de partes interessadas público-privadas nos distritos comerciais locais. De fato, o Council for Area Development and Management of OMY, composto por 68 proprietários de terras, 12 observadores e 8 membros especiais em 2016, estabeleceu o Advisory Committee on OMY Area Development em 1996, juntamente com o Governo Metropolitano de Tóquio, o Chiyoda Ward e a East Japan Railway Company. Como a primeira iniciativa de gerenciamento de área no país, o Comitê atualiza regularmente as diretrizes para atividades de redesenvolvimento desde 1998. Essas diretrizes estabelecem 8 metas de desenvolvimento, funções-chave de zonas, eixos e hubs, padrões de design de distritos e regras de operação local para coordenar a paisagem urbana, conectar espaços públicos abertos e transferir FARs. Além disso, o comitê introduziu uma variedade de iniciativas de gerenciamento de áreas e de criação de lugares, como serviço de ônibus circular gratuito, espaços públicos sem carros, estabelecimento de uma associação em nível de distrito e vários eventos na cidade.
Fatores facilitadores
- Conselho de Desenvolvimento e Gerenciamento de Áreas da OMY (composto por 68 proprietários de terras, 12 observadores e 8 membros especiais)
- Coordenação entre o governo local, o governo distrital e a empresa ferroviária
- Legalização da Iniciativa de Gerenciamento de Área
Lição aprendida
Os projetos de renovação em larga escala geralmente exigem uma coordenação complexa e meticulosa dos direitos de propriedade entre as diversas partes interessadas. O compromisso de longo prazo dos principais desenvolvedores e o estabelecimento de parcerias horizontais são essenciais para as reformas intergeracionais e o gerenciamento sustentável da área. Muitos detalhes do projeto urbano, da operação e dos esforços de criação de lugares devem ser iniciados e orientados de maneiras específicas locais.
Impactos
Impacto econômico: a criação de um ambiente de negócios de alta qualidade na área OMY aumentou a produtividade da mão de obra no setor baseado no conhecimento, aumentou a demanda por espaços de escritórios de alto nível e, por sua vez, os valores dos terrenos aumentaram significativamente. Acompanhado pelo ressurgimento de clusters de negócios baseados em conhecimento, as ruas de varejo de alto padrão de Marunouchi provavelmente verão um aumento nos números recentes de vendas.
Impacto social: a área OMY era anteriormente chamada de "cidade diurna e de dias de semana" devido à alta porcentagem de uso de escritórios. No entanto, agora é uma área que atrai pessoas e incentiva o fluxo de pedestres nos fins de semana, graças a uma variedade de iniciativas de gerenciamento de área e esforços locais de criação de lugares. O edifício de tijolos vermelhos revitalizado pela aplicação de transferências FAR equilibrou com sucesso os valores culturais e comerciais da Tokyo Station e das torres de escritórios ao redor.
Impacto ambiental: a vegetação urbana foi cuidadosamente incorporada para cobrir cerca de 16.000 m2 de telhados e paredes de edifícios. Além disso, as iniciativas de gerenciamento de área, como a operação de ônibus de traslado e a utilização de espaços abertos nas ruas, provavelmente contribuirão para a redução das emissões de GEE, incentivando o uso de sistemas de transporte público e viagens não motorizadas nos distritos comerciais.
Beneficiários
- Usuários da Estação de Tóquio
- Operadoras de ônibus e trens
- Entidades privadas da área da OMY
Objetivos de Desenvolvimento Sustentável
ODS 11 - Cidades e comunidades sustentáveis
ODS 17 - Parcerias para os objetivos
