Revitalização urbana orientada pelo proprietário da terra/empresa
Solução completa
Marugamemachi Dome and Plaza, cidade de Takamatsu
project design online, https://www.projectdesign.jp/201503/pn-kagawa/001997.php
A rua comercial Marugamemachi na cidade de Takamatsu é um dos casos inovadores de revitalização urbana iniciada e liderada exclusivamente por proprietários de terras. A cidade de Takamatsu, a capital da província de Kagawa, evoluiu como um ponto de intercâmbio fundamental para pessoas e mercadorias entre a ilha de Shikoku e o Japão continental. O distrito de Marugamemachi, em particular, tem desempenhado um papel central no comércio e nas atividades comerciais da cidade. No entanto, começou a sofrer um rápido declínio urbano quando a economia local se abriu para a terra firme devido ao surgimento de uma nova ponte sobre um estreito. Para interromper essa rápida decadência urbana, os proprietários das terras de Marugamemachi iniciaram um projeto de revitalização da rua comercial de uma forma pouco convencional.
Última atualização: 21 Oct 2020
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Galeria de fotos e vídeos
Contexto
Desafios enfrentados
Tanto o distrito de Marugamemachi quanto a cidade de Takamatsu começaram a sofrer um rápido declínio urbano na década de 1990, após a construção da ponte Seto Ohashi, que abriu o mercado consumidor da ilha para grandes empresas do continente. O consumo local mudou em grande parte das tradicionais ruas de varejo para as grandes lojas e shopping centers suburbanos estabelecidos por grandes empresas varejistas. Os valores dos terrenos no distrito central caíram significativamente e o governo da cidade perdeu uma grande quantidade de renda proveniente dos impostos sobre a propriedade.
Localização
Takamatsu Shi, Prefeitura de Kagawa, Japão
Leste Asiático
Processar
Resumo do processo
Muitas cidades rurais e proprietários de terras em antigos distritos comerciais estão buscando formas inovadoras de revitalizar as economias locais. No entanto, não é fácil para os proprietários de terras individuais criar um consenso entre todas as partes interessadas do bairro e pode ser difícil encontrar fontes de financiamento para projetos de renovação - portanto, a coordenação dos proprietários de terras e a garantia de sua iniciativa (com assistência governamental suficiente) são fundamentais.
Blocos de construção
Fortes iniciativas privadas locais para revitalizar um distrito urbano
Historicamente, os varejistas ao longo das antigas ruas comerciais são proprietários individuais de terrenos e operadores de negócios locais. Embora um projeto de renovação em grande escala tenha um grande potencial para gerar enormes benefícios para todas as partes interessadas, esses proprietários de terras geralmente não cooperam entre si para proteger seus próprios direitos de propriedade. No caso de Marugamemachi, esse problema foi resolvido pela decisão dos proprietários de terras de arrendar seus direitos de uso da terra para o projeto de renovação, mantendo seus direitos de propriedade, com a forte iniciativa dos próprios proprietários de terras locais. Por meio desse arranjo de propriedade, lotes de terra fragmentados com diferentes proprietários foram consolidados de forma eficiente em uma grande parcela para reforma e arrendados a uma empresa de desenvolvimento comunitário. Em seguida, a empresa convidou seletivamente novos inquilinos competitivos, considerando uma combinação bem equilibrada de tipos de negócios para tornar o local mais atraente para os clientes.
Fatores facilitadores
- Liderança local, tanto pública quanto privada, para atuar como intermediários e reunir proprietários de terras e várias partes interessadas
- Lei de redesenvolvimento urbano que permita a troca de direitos sobre a terra e também a separação entre os direitos de uso da terra e a propriedade da terra
Lição aprendida
É essencial motivar fortemente todos os proprietários para o redesenvolvimento, esclarecendo os riscos potenciais do projeto e os retornos do investimento, e uni-los firmemente compartilhando a visão e as metas do redesenvolvimento. A forte vontade das comunidades locais para o redesenvolvimento e o envolvimento de especialistas para apoiar o redesenvolvimento também são fatores-chave para o sucesso.
Proprietários de terras no banco do motorista
No caso de Marugamemachi, uma empresa de desenvolvimento comunitário administra uma série de propriedades e serviços (por exemplo, edifícios comerciais, moradias, inquilinos, estacionamento e operação de ônibus comunitário). Em contraste com essas empresas que, em geral, costumam contratar funcionários da prefeitura ou executivos privados para promover e coordenar projetos de redesenvolvimento, toda a equipe é formada por profissionais de negócios que têm amplo conhecimento e experiência na administração de edifícios comerciais. Financeiramente, 95% do investimento da empresa vem do setor privado e o restante vem do governo local. Isso significa que o envolvimento do governo local é muito limitado na gestão da empresa. No entanto, vários esquemas de subsídios do governo foram utilizados para o projeto de renovação a fim de reduzir o montante de empréstimos bancários, o que resultou em uma carga financeira menor para os proprietários de terras.
Fatores facilitadores
- O entendimento do governo sobre si mesmo como "facilitador", "intermediário" da iniciativa de redesenvolvimento
- Presença de um órgão local coordenando proprietários de terras individuais (por exemplo, a Community Development Company neste caso - consulte a visão geral do projeto para obter detalhes)
- Experiência profissional de uma empresa de desenvolvimento comunitário em serviços de propriedade e negócios
Lição aprendida
O apoio financeiro do governo é importante para implementar projetos de redesenvolvimento de capital intensivo para reduzir o ônus financeiro e diminuir os riscos para o grupo de pequenos proprietários de terras que lideram os projetos. Entretanto, no caso de esforços de redesenvolvimento de base privada, como neste caso específico, os governos nem sempre devem estar no centro do processo de tomada de decisões. Um menor envolvimento do governo incentiva os proprietários de terras a tomar iniciativas, tomar decisões imediatas e acelerar a revitalização por sua própria conta e risco.
Impactos
Impacto econômico: desde que a primeira reforma na Zona A foi concluída em 2006, a taxa de vacância de espaços para locatários em Marugamemachi tem sido muito menor do que em outros distritos comparáveis. Por meio dos moradores desenvolvidos no projeto, a população do distrito aumentou e promoveu oportunidades de negócios. A regeneração de Marugamemachi também aumentou o valor da terra do distrito, resultando em maior receita para o governo com impostos sobre propriedade, renda e consumo.
Impacto social: Em uma sociedade que está envelhecendo, há uma demanda crescente por unidades habitacionais urbanas com acesso conveniente a vários serviços públicos e privados a uma distância que pode ser percorrida a pé. Ao reformar a antiga rua de varejo, o Marugamemachi atende a essas necessidades não convencionais de uma população ativa que está envelhecendo. Ele também traz de volta as famílias jovens para o distrito central, criando um ambiente de vida atraente.
Impacto ambiental: o distrito reformado produziu ambientes construídos em escala humana que incentivam estilos de vida sem carros. Por exemplo, a rua principal foi fechada para pedestres e coberta com um teto de vidro, várias instalações comerciais e públicas foram localizadas a uma distância que pode ser percorrida a pé e residências em arranha-céus foram construídas sem vagas de estacionamento, o que contribui para reduzir o uso de carros particulares e as emissões de gases de efeito estufa.
Beneficiários
- Moradores do distrito de Marugamemachi e da cidade de Takamatsu
- Lojas locais e proprietários de terras
Objetivos de Desenvolvimento Sustentável
ODS 11 - Cidades e comunidades sustentáveis
ODS 17 - Parcerias para os objetivos