Revitalización urbana impulsada por los propietarios de terrenos/empresas
Solución completa
Cúpula y Plaza Marugamemachi, ciudad de Takamatsu
project design online, https://www.projectdesign.jp/201503/pn-kagawa/001997.php
La calle comercial Marugamemachi de la ciudad de Takamatsu es uno de los casos innovadores de revitalización urbana iniciada y liderada de forma única por los propietarios de los terrenos. La ciudad de Takamatsu, capital de la prefectura de Kagawa, evolucionó como punto crítico de intercambio de personas y mercancías entre la isla de Shikoku y Japón continental. El distrito de Marugamemachi, en particular, ha desempeñado un papel central en las actividades comerciales de la ciudad. Sin embargo, empezó a sufrir un rápido declive urbano cuando la economía local se abrió a la tierra firme debido a la aparición de un nuevo puente sobre un estrecho. Para detener esta rápida decadencia urbana, los propietarios de los terrenos de Marugamemachi iniciaron un proyecto de revitalización de la calle comercial de una forma poco convencional.
Última actualización: 21 Oct 2020
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Contexto
Défis à relever
Tanto el distrito de Marugamemachi como la ciudad de Takamatsu empezaron a sufrir un rápido declive urbano en la década de 1990 tras la construcción del puente de Seto Ohashi, que abrió el mercado de consumo de la isla a las grandes empresas del continente. El consumo local se desplazó en gran medida de las calles comerciales tradicionales a las grandes tiendas y centros comerciales suburbanos establecidos por las grandes empresas minoristas. El valor de la tierra en el distrito central cayó significativamente y el gobierno de la ciudad perdió una gran cantidad de ingresos procedentes de los impuestos sobre la propiedad.
Ubicación
Takamatsu Shi, Prefectura de Kagawa, Japón
Asia del Este
Procesar
Resumen del proceso
Muchas ciudades rurales y propietarios de terrenos en antiguos distritos comerciales buscan formas innovadoras de revitalizar las economías locales. Sin embargo, no es fácil para los propietarios de terrenos individuales crear consenso entre todas las partes interesadas del barrio y puede ser difícil encontrar fuentes de financiación para proyectos de reurbanización - de ahí que la coordinación de los propietarios de terrenos y garantizar su iniciativa (con suficiente ayuda gubernamental) sea fundamental.
Bloques de construcción
Sólidas iniciativas privadas locales para revitalizar un distrito urbano
Históricamente, los comerciantes de las antiguas calles comerciales han sido tanto propietarios individuales como operadores comerciales locales. Aunque un proyecto de reurbanización a gran escala tiene un gran potencial para generar enormes beneficios a todas las partes interesadas, estos propietarios suelen cooperar menos entre sí para proteger sus propios derechos de propiedad. En el caso de Marugamemachi, este problema se resolvió gracias a la decisión de los propietarios de arrendar sus derechos de uso del suelo para el proyecto de reurbanización conservando sus derechos de propiedad, con la firme iniciativa de los propios propietarios locales. Gracias a este acuerdo de propiedad, las parcelas fragmentadas con diferentes propietarios se consolidaron de forma eficiente en una gran parcela para su reurbanización y se arrendaron a una empresa de desarrollo comunitario. A continuación, la empresa invitó selectivamente a nuevos inquilinos competitivos teniendo en cuenta una mezcla bien equilibrada de tipos de negocio para hacer el lugar más atractivo para los clientes.
Factores facilitadores
- Liderazgo local, tanto público como privado, que sirva de intermediario para reunir a los propietarios del suelo y a las distintas partes interesadas.
- Ley de rehabilitación urbana que permita intercambiar derechos sobre el suelo y también separar los derechos de uso del suelo de la propiedad del mismo
Lección aprendida
Es esencial motivar firmemente a todos los propietarios para la reurbanización, aclarando tanto los riesgos potenciales del proyecto como los beneficios de la inversión, y unirlos estrechamente compartiendo la visión y los objetivos de la reurbanización. La firme voluntad de las comunidades locales a favor de la reurbanización y la participación de expertos para apoyar la reurbanización son también factores clave para el éxito.
Los propietarios de terrenos, al volante
En el caso de Marugamemachi, una empresa de desarrollo comunitario gestiona una serie de propiedades y servicios (por ejemplo, edificios comerciales, viviendas, inquilinos, aparcamientos y funcionamiento de autobuses comunitarios). A diferencia de este tipo de empresas, que en general suelen contratar a funcionarios municipales o ejecutivos privados para promover y coordinar proyectos de reurbanización, todo el personal son profesionales de los negocios con amplios conocimientos y experiencia en la gestión de edificios comerciales. Financieramente, el 95% de la inversión de la empresa procede del sector privado y el resto del gobierno local. Esto significa que la participación del gobierno local es muy limitada en la gestión de la empresa. No obstante, en el proyecto de reurbanización se utilizaron varios planes de subvenciones gubernamentales para reducir el importe de los préstamos bancarios, lo que se tradujo en una menor carga financiera para los propietarios de los terrenos.
Factores facilitadores
- El Gobierno se considera un "facilitador" o "intermediario" de la iniciativa de reurbanización.
- Presencia de un organismo local que coordine a los propietarios de terrenos individuales (por ejemplo, una empresa de desarrollo comunitario en este caso; véase la descripción general del proyecto para más detalles)
- Experiencia profesional de una empresa de desarrollo comunitario en servicios inmobiliarios y empresariales
Lección aprendida
El apoyo financiero de los gobiernos es importante para ejecutar proyectos de reurbanización intensivos en capital, a fin de reducir la carga financiera y disminuir los riesgos para el grupo de pequeños propietarios de terrenos que lideran los proyectos. Sin embargo, en el caso de los esfuerzos de reurbanización de base privada, como el que nos ocupa, los gobiernos no siempre deben estar en el centro del proceso de toma de decisiones. Una menor participación gubernamental anima a los propietarios a tomar iniciativas, tomar decisiones inmediatas y acelerar la revitalización por su cuenta y riesgo.
Impactos
Impacto económico: Desde que se completó la primera reurbanización de la Zona A en 2006, la tasa de vacantes de espacios para inquilinos en Marugamemachi ha sido muy inferior a la de otros distritos comparables. Gracias a los residentes desarrollados en el marco del proyecto, la población del distrito ha aumentado y fomenta las oportunidades de negocio. La regeneración de Marugamemachi también aumentó el valor del suelo del distrito, lo que se tradujo en mayores ingresos para el gobierno procedentes de los impuestos sobre la propiedad, la renta y el consumo.
Impacto social: En una sociedad que envejece, hay una mayor demanda de viviendas urbanas con acceso cómodo a diversos servicios privados y públicos a una distancia que se pueda recorrer a pie. Al reurbanizar la antigua calle comercial, Marugamemachi satisface esas necesidades poco convencionales de una población activa que envejece. También atrae de nuevo a los hogares jóvenes al distrito central creando un entorno vital atractivo.
Impacto medioambiental: El distrito reurbanizado produjo entornos construidos a escala humana que fomentan estilos de vida sin coches. Por ejemplo, la calle principal se peatonalizó y se cubrió con un techo de cristal, se situaron varios comercios e instalaciones públicas a una distancia transitable y se construyeron rascacielos sin plazas de aparcamiento, todo lo cual contribuye a reducir el uso del automóvil privado y las emisiones de gases de efecto invernadero.
Beneficiarios
- Residentes del distrito de Marugamemachi y de la ciudad de Takamatsu
- Comercios locales y propietarios de terrenos
Objetivos de Desarrollo Sostenible
ODS 11 - Ciudades y comunidades sostenibles
ODS 17 - Alianzas para lograr los objetivos