Revitalisation urbaine à l'initiative des propriétaires fonciers et des entreprises

Solution complète

Dôme et place Marugamemachi, ville de Takamatsu

project design online, https://www.projectdesign.jp/201503/pn-kagawa/001997.php

La rue commerçante Marugamemachi dans la ville de Takamatsu est l'un des exemples les plus novateurs de revitalisation urbaine initiée et menée par les propriétaires fonciers. La ville de Takamatsu, capitale de la préfecture de Kagawa, est devenue un point d'échange essentiel pour les personnes et les marchandises entre l'île de Shikoku et le Japon continental. Le quartier de Marugamemachi, en particulier, a joué un rôle central dans les activités commerciales de la ville. Cependant, il a commencé à souffrir d'un déclin urbain rapide lorsque l'économie locale a été ouverte à la terre ferme en raison de l'émergence d'un nouveau pont au-dessus d'un détroit. Pour mettre fin à ce déclin urbain rapide, les propriétaires fonciers de Marugamemachi ont lancé un projet de revitalisation de la rue commerçante d'une manière assez peu conventionnelle.

Dernière modification 21 Oct 2020

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Contexte

Défis à relever

Manque d'accès au financement à long terme

Manque d'autres possibilités de revenu

Manque de sensibilisation du public et des décideurs

Mauvaise surveillance et application de la loi

Manque d'infrastructures

Mauvaise gouvernance et participation

Le district de Marugamemachi et la ville de Takamatsu ont commencé à souffrir d'un déclin urbain rapide dans les années 1990 après la construction du pont Seto Ohashi, qui a ouvert le marché de la consommation de l'île aux grandes entreprises du continent. La consommation locale s'est largement déplacée des rues commerçantes traditionnelles vers les grands magasins et les centres commerciaux de banlieue établis par les grandes sociétés de vente au détail. La valeur des terrains dans le quartier central a chuté de manière significative et le gouvernement municipal a perdu une grande partie de ses revenus provenant des taxes foncières.

Échelle de mise en œuvre

Local

Écosystèmes

Développement à l'échelle de la zone

Bâtiments et installations

Infrastructure de connexion, réseaux et corridors

Thème

Connaissances traditionnelles

Urbanisme

Régénération urbaine

Emplacement

Takamatsu Shi, préfecture de Kagawa, Japon

Asie de l'Est

Traiter

Résumé du processus

De nombreuses villes rurales et propriétaires fonciers d'anciens quartiers commerciaux cherchent des moyens novateurs de revitaliser les économies locales. Cependant, il n'est pas facile pour les propriétaires fonciers individuels d'obtenir un consensus entre tous les acteurs du quartier et il peut être difficile de trouver des sources de financement pour les projets de redéveloppement.

Blocs de construction

Des initiatives privées locales fortes pour revitaliser un quartier urbain

Historiquement, les détaillants le long des anciennes rues commerçantes sont à la fois des propriétaires fonciers individuels et des exploitants d'entreprises locales. Bien qu'un projet de réaménagement à grande échelle soit susceptible de générer des bénéfices considérables pour toutes les parties prenantes, ces propriétaires fonciers sont souvent moins coopératifs les uns avec les autres pour protéger leurs propres droits de propriété. Dans le cas de Marugamemachi, ce problème a été résolu par la décision des propriétaires fonciers de louer leurs droits d'utilisation des terres pour le projet de réaménagement tout en conservant leurs droits de propriété, grâce à la forte initiative des propriétaires fonciers locaux eux-mêmes. Grâce à cet accord de propriété, des terrains fragmentés appartenant à différents propriétaires ont été efficacement regroupés en une grande parcelle à réaménager et loués à une société de développement communautaire. Cette dernière a ensuite invité de manière sélective de nouveaux locataires compétitifs en vue d'un mélange équilibré de types d'entreprises afin de rendre le lieu plus attrayant pour les clients.

Facteurs favorables

des dirigeants locaux, tant publics que privés, qui servent d'intermédiaires pour réunir les propriétaires fonciers et les différentes parties prenantes
une loi sur le réaménagement urbain qui permette d'échanger les droits fonciers et de séparer les droits d'utilisation des terres de la propriété foncière.

Leçon apprise

Il est essentiel de motiver fortement tous les propriétaires à réaménager en clarifiant à la fois les risques potentiels du projet et les retours sur investissement, et de les unir étroitement en partageant la vision et les objectifs du réaménagement. La forte volonté de réaménagement des communautés locales et l'implication d'experts pour soutenir le réaménagement sont également des facteurs clés de succès.

Les propriétaires fonciers aux commandes

Dans le cas de Marugamemachi, une société de développement communautaire gère une série de biens et de services (par exemple, des bâtiments commerciaux, des logements, des locataires, des parkings et des bus communautaires). Contrairement à ces entreprises qui, en général, embauchent souvent des fonctionnaires municipaux ou des cadres privés pour promouvoir et coordonner les projets de réaménagement, tout le personnel est composé de professionnels du monde des affaires qui ont une connaissance et une expérience approfondies de la gestion des bâtiments commerciaux. Sur le plan financier, 95 % des investissements de la société proviennent du secteur privé et le reste du gouvernement local. Cela signifie que l'implication du gouvernement local est très limitée dans la gestion de l'entreprise. Néanmoins, plusieurs programmes de subventions gouvernementales ont été utilisés pour le projet de réaménagement afin de réduire le montant des emprunts auprès des banques, ce qui a permis de réduire la charge financière pour les propriétaires fonciers.

Facteurs favorables

Les pouvoirs publics se considèrent comme des "facilitateurs", des "courtiers" de l'initiative de réaménagement.
Présence d'un organisme local coordonnant les propriétaires fonciers individuels (par exemple, une société de développement communautaire dans le cas présent - voir l'aperçu du projet pour plus de détails)
Expertise professionnelle d'une société de développement communautaire dans le domaine de la propriété et des services aux entreprises

Leçon apprise

Le soutien financier des pouvoirs publics est important pour mettre en œuvre des projets de réaménagement à forte intensité de capital afin de réduire la charge financière et les risques pour le groupe de petits propriétaires fonciers qui dirigent les projets. Toutefois, dans le cas d'efforts de réaménagement basés sur le secteur privé, comme c'est le cas ici, les gouvernements ne devraient pas toujours être au centre du processus de prise de décision. Une moindre implication des pouvoirs publics encourage les propriétaires fonciers à prendre des initiatives, des décisions immédiates et à accélérer la revitalisation à leurs propres risques et frais.

Impacts

Impact économique : depuis que le premier réaménagement de la zone A a été achevé en 2006, le taux d'inoccupation des espaces loués à Marugamemachi est bien inférieur à celui d'autres quartiers comparables. Grâce aux résidents accueillis dans le cadre du projet, la population du quartier a augmenté, ce qui favorise les opportunités commerciales. La régénération de Marugamemachi a également augmenté la valeur foncière du district, ce qui s'est traduit par une augmentation des recettes publiques provenant des taxes foncières, des impôts sur le revenu et des taxes à la consommation.

Impact social : Dans une société vieillissante, la demande d'unités d'habitation urbaines offrant un accès pratique à divers services privés et publics à distance de marche s'accroît. En réaménageant l'ancienne rue commerçante, Marugamemachi répond à ces besoins non conventionnels d'une population active vieillissante. Il ramène également les jeunes ménages dans le quartier central en créant un cadre de vie attrayant.

Impact environnemental : le quartier réaménagé a produit des environnements bâtis à l'échelle humaine qui encouragent des modes de vie sans voiture. Par exemple, la rue principale a été piétonnisée et recouverte d'un plafond de verre, divers équipements commerciaux et publics ont été installés à une distance accessible à pied, et des tours d'habitation ont été construites sans places de parking, ce qui contribue à réduire l'utilisation de la voiture particulière et les émissions de gaz à effet de serre.