Grundstücke/Unternehmenseigentümer-geführte Stadterneuerung

Vollständige Lösung

Marugamemachi Kuppel und Platz, Takamatsu Stadt

project design online, https://www.projectdesign.jp/201503/pn-kagawa/001997.php

Die Marugamemachi-Einkaufsstraße in Takamatsu City ist eines der innovativen Beispiele für die Wiederbelebung von Städten, die in einzigartiger Weise von Grundstückseigentümern initiiert und geleitet wird. Takamatsu City, die Hauptstadt der Präfektur Kagawa, entwickelte sich zu einem wichtigen Umschlagplatz für Menschen und Waren zwischen der Insel Shikoku und dem japanischen Festland. Vor allem der Bezirk Marugamemachi spielte eine zentrale Rolle für die Handels- und Gewerbeaktivitäten der Stadt. Als sich die lokale Wirtschaft durch den Bau einer neuen Brücke über eine Meerenge dem Festland öffnete, begann jedoch ein rapider Niedergang der Stadt. Um diesen rapiden städtischen Verfall zu stoppen, initiierten die Grundstückseigentümer von Marugamemachi ein Revitalisierungsprojekt für die Einkaufsstraße auf eher unkonventionelle Weise.

Letzte Aktualisierung: 21 Oct 2020

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Foto- und Videogalerie

Kontext

Angesprochene Herausforderungen

Fehlender Zugang zu langfristiger Finanzierung

Mangel an alternativen Einkommensmöglichkeiten

Mangelndes Bewusstsein der Öffentlichkeit und der Entscheidungsträger

Unzureichende Überwachung und Durchsetzung

Mangel an Infrastruktur

Schlechte Regierungsführung und Beteiligung

Sowohl der Bezirk Marugamemachi als auch die Stadt Takamatsu litten in den 1990er Jahren unter einem rapiden städtischen Niedergang, nachdem die Seto-Ohashi-Brücke gebaut worden war, die den Verbrauchermarkt der Insel für große Unternehmen vom Festland öffnete. Der lokale Konsum verlagerte sich weitgehend von den traditionellen Einzelhandelsstraßen zu den großen Geschäften und Einkaufszentren am Stadtrand, die von großen Einzelhandelsunternehmen errichtet wurden. Die Grundstückswerte im zentralen Bezirk sanken erheblich, und die Stadtverwaltung verlor einen großen Teil ihrer Einnahmen aus der Grundsteuer.

Umfang der Durchführung

Lokales

Ökosysteme

Flächendeckende Entwicklung

Gebäude und Einrichtungen

Verbindende Infrastrukturen, Netze und Korridore

Theme

Traditionelles Wissen

Stadtplanung

Stadterneuerung

Standort

Takamatsu Shi, Präfektur Kagawa, Japan

Ostasien

Prozess

Zusammenfassung des Prozesses

Viele ländliche Städte und Grundstückseigentümer in alten Gewerbegebieten suchen nach innovativen Wegen zur Wiederbelebung der lokalen Wirtschaft. Für einzelne Grundstückseigentümer ist es jedoch nicht einfach, einen Konsens zwischen allen Beteiligten in der Nachbarschaft herzustellen, und es kann schwierig sein, Finanzierungsquellen für Sanierungsprojekte zu finden - daher ist die Koordinierung der Grundstückseigentümer und die Sicherstellung ihrer Initiative (mit ausreichender staatlicher Unterstützung) entscheidend.

Bauklötze

Starke lokale Privatinitiativen zur Wiederbelebung eines Stadtviertels

Historisch gesehen sind die Einzelhändler entlang alter Einkaufsstraßen sowohl einzelne Grundstückseigentümer als auch lokale Geschäftsbetreiber. Obwohl ein groß angelegtes Sanierungsprojekt ein großes Potenzial hat, allen Beteiligten enorme Vorteile zu bringen, sind diese Grundeigentümer oft weniger kooperativ, um ihre eigenen Eigentumsrechte zu schützen. Im Fall von Marugamemachi wurde dieses Problem durch die Entscheidung der Grundstückseigentümer gelöst, ihre Landnutzungsrechte für das Sanierungsprojekt zu verpachten und gleichzeitig ihre Eigentumsrechte zu behalten, was auf die starke Initiative der örtlichen Grundstückseigentümer selbst zurückzuführen ist. Durch diese Eigentumsregelung wurden zersplitterte Grundstücke mit verschiedenen Eigentümern effizient zu einer großen Parzelle für die Sanierung zusammengelegt und an ein kommunales Entwicklungsunternehmen verpachtet. Anschließend lud das Unternehmen selektiv neue, wettbewerbsfähige Mieter ein, wobei eine ausgewogene Mischung von Geschäftsarten angestrebt wurde, um den Ort für Kunden attraktiver zu machen.

Ermöglichende Faktoren

Lokale Führungspersönlichkeiten, sowohl aus dem öffentlichen als auch aus dem privaten Sektor, die als Makler fungieren, um Grundstückseigentümer und verschiedene Interessengruppen zusammenzubringen
Stadtumbaugesetz, das den Austausch von Landrechten und die Trennung von Landnutzungsrechten und Landeigentum ermöglicht

Gelernte Lektion

Es ist von entscheidender Bedeutung, alle Eigentümer für die Sanierung zu motivieren, indem sowohl die potenziellen Projektrisiken als auch die Investitionsrenditen geklärt werden, und sie durch die gemeinsame Vision und die Ziele der Sanierung eng zu vereinen. Der starke Wille der lokalen Gemeinschaften zur Sanierung und die Einbeziehung von Experten zur Unterstützung der Sanierung sind ebenfalls Schlüsselfaktoren für den Erfolg.

Grundstückseigentümer auf dem Fahrersitz

Im Fall von Marugamemachi verwaltet eine kommunale Entwicklungsgesellschaft eine Reihe von Immobilien und Dienstleistungen (z. B. Geschäftsgebäude, Wohnungen, Mieter, Parkplätze und Gemeindebusbetrieb). Im Gegensatz zu solchen Unternehmen, die in der Regel städtische Beamte oder private Führungskräfte anstellen, um Sanierungsprojekte zu fördern und zu koordinieren, sind alle Mitarbeiter Fachleute aus der Wirtschaft, die über umfangreiche Kenntnisse und Erfahrungen in der Verwaltung von Geschäftsgebäuden verfügen. Finanziell gesehen stammen 95 % der Investitionen des Unternehmens aus dem privaten Sektor, der Rest wird von der lokalen Regierung aufgebracht. Dies bedeutet, dass die lokale Regierung nur in sehr begrenztem Maße an der Verwaltung des Unternehmens beteiligt ist. Dennoch wurden für das Sanierungsprojekt mehrere staatliche Subventionsprogramme in Anspruch genommen, um die Kreditaufnahme bei den Banken zu verringern, was zu einer geringeren finanziellen Belastung für die Grundstückseigentümer führte.

Ermöglichende Faktoren

Das Selbstverständnis der Regierung als "Vermittler" der Sanierungsinitiative
Vorhandensein eines lokalen Gremiums, das die einzelnen Grundstückseigentümer koordiniert (in diesem Fall z. B. eine Gemeindeentwicklungsgesellschaft - siehe Projektübersicht für Einzelheiten)
Fachliche Kompetenz einer Gemeindeentwicklungsgesellschaft im Bereich Immobilien und Unternehmensdienstleistungen

Gelernte Lektion

Finanzielle Unterstützung durch die Regierung ist wichtig für die Durchführung kapitalintensiver Sanierungsprojekte, um die finanzielle Belastung zu verringern und die Risiken für die Gruppe der kleinen Grundeigentümer, die die Projekte durchführen, zu senken. Bei privatwirtschaftlichen Sanierungsmaßnahmen wie in diesem Fall sollten die Regierungen jedoch nicht immer im Mittelpunkt des Entscheidungsprozesses stehen. Eine geringere staatliche Beteiligung ermutigt die Grundeigentümer, Initiativen zu ergreifen, sofortige Entscheidungen zu treffen und die Revitalisierung auf eigenes Risiko und eigene Kosten zu beschleunigen.

Auswirkungen

Wirtschaftliche Auswirkungen: Seit der Fertigstellung der ersten Sanierungsmaßnahme in Zone A im Jahr 2006 ist der Leerstand von Mietflächen in Marugamemachi wesentlich geringer als in anderen vergleichbaren Bezirken. Durch die im Rahmen des Projekts entwickelten Bewohner hat die Bevölkerung im Bezirk zugenommen und fördert die Geschäftsmöglichkeiten. Die Wiederbelebung von Marugamemachi hat auch den Grundstückswert des Bezirks erhöht, was zu höheren Einnahmen der Regierung aus Grund-, Einkommens- und Verbrauchssteuern führt.

Soziale Auswirkungen: In einer alternden Gesellschaft steigt die Nachfrage nach städtischen Wohneinheiten mit bequemem Zugang zu verschiedenen privaten und öffentlichen Dienstleistungen in fußläufiger Entfernung. Durch die Neugestaltung der alten Einkaufsstraße erfüllt Marugamemachi diese unkonventionellen Bedürfnisse einer aktiven, alternden Bevölkerung. Durch die Schaffung eines attraktiven Wohnumfelds werden auch junge Haushalte in den zentralen Bezirk zurückgebracht.

Auswirkungen auf die Umwelt: Der neu gestaltete Bezirk hat eine menschengerechte bauliche Umgebung geschaffen, die einen autofreien Lebensstil fördert. So wurde zum Beispiel die Hauptstraße zur Fußgängerzone und mit einer Glasdecke überdacht, verschiedene kommerzielle und öffentliche Einrichtungen wurden in fußläufiger Entfernung untergebracht, und es wurden Wohnhochhäuser ohne Parkplätze gebaut, was alles zur Verringerung des privaten Autoverkehrs und der Treibhausgasemissionen beiträgt.