Rivitalizzazione urbana guidata dai proprietari di terreni e imprese
Soluzione completa
Cupola e piazza Marugamemachi, città di Takamatsu
project design online, https://www.projectdesign.jp/201503/pn-kagawa/001997.php
La via dello shopping di Marugamemachi, nella città di Takamatsu, è uno dei casi innovativi di rivitalizzazione urbana avviata e guidata in modo unico dai proprietari dei terreni. La città di Takamatsu, capitale della prefettura di Kagawa, si è sviluppata come punto di scambio critico per persone e merci tra l'isola di Shikoku e il Giappone continentale. Il quartiere di Marugamemachi, in particolare, ha svolto un ruolo centrale nel commercio e nelle attività commerciali della città. Tuttavia, ha iniziato a soffrire di un rapido declino urbano quando l'economia locale è stata aperta alla terraferma a causa della nascita di un nuovo ponte sullo stretto. Per porre fine a questo rapido degrado urbano, i proprietari dei terreni di Marugamemachi hanno avviato un progetto di rivitalizzazione della via commerciale in un modo piuttosto non convenzionale.
Ultimo aggiornamento: 21 Oct 2020
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Contesto
Sfide affrontate
Sia il distretto di Marugamemachi che la città di Takamatsu hanno iniziato a soffrire di un rapido declino urbano negli anni '90, in seguito alla costruzione del ponte Seto Ohashi, che ha aperto il mercato dei consumatori dell'isola alle grandi aziende della terraferma. Il consumo locale si è in gran parte spostato dalle tradizionali vie del commercio al dettaglio ai grandi magazzini e ai centri commerciali suburbani creati dalle grandi aziende di vendita al dettaglio. Il valore dei terreni nel distretto centrale è diminuito in modo significativo e il governo della città ha perso una grande quantità di entrate derivanti dalle tasse sulla proprietà.
Posizione
Takamatsu Shi, Prefettura di Kagawa, Giappone
Asia orientale
Processo
Sintesi del processo
Molte città rurali e proprietari di terreni in vecchi distretti commerciali stanno cercando modi innovativi per rivitalizzare le economie locali. Tuttavia, non è facile per i singoli proprietari terrieri creare consenso tra tutti gli stakeholder del quartiere e può essere difficile trovare fonti di finanziamento per i progetti di riqualificazione: per questo è fondamentale coordinare i proprietari terrieri e garantire la loro iniziativa (con un'assistenza governativa sufficiente).
Blocchi di costruzione
Forti iniziative private locali per rivitalizzare un distretto urbano
Storicamente, i rivenditori lungo le vecchie strade commerciali sono sia proprietari di terreni individuali che operatori commerciali locali. Sebbene un progetto di riqualificazione su larga scala abbia un grande potenziale per generare enormi benefici per tutte le parti interessate, questi proprietari terrieri sono spesso poco collaborativi tra loro per proteggere i propri diritti di proprietà. Nel caso di Marugamemachi, questo problema è stato risolto grazie alla decisione dei proprietari terrieri di affittare i loro diritti d'uso del terreno per il progetto di riqualificazione, pur mantenendo i loro diritti di proprietà, con la forte iniziativa degli stessi proprietari terrieri locali. Grazie a questo accordo di proprietà, i lotti di terreno frammentati con diversi proprietari sono stati efficientemente consolidati in un grande appezzamento per la riqualificazione e affittati a una società di sviluppo comunitario. In seguito, la società ha invitato selettivamente nuovi affittuari competitivi in considerazione di un mix ben equilibrato di tipi di attività commerciali per rendere il luogo più attraente per i clienti.
Fattori abilitanti
- Leadership locale, sia pubblica che privata, che funga da intermediario per riunire i proprietari dei terreni e le varie parti interessate.
- Legge sulla riqualificazione urbana che permetta di scambiare i diritti fondiari e anche di separare i diritti d'uso dei terreni dalla loro proprietà
Lezione imparata
È essenziale motivare fortemente tutti i proprietari a riqualificare, chiarendo sia i potenziali rischi del progetto sia i ritorni dell'investimento, e unirli strettamente condividendo la visione e gli obiettivi della riqualificazione. La forte volontà di riqualificazione delle comunità locali e il coinvolgimento di esperti a sostegno della riqualificazione sono altri fattori chiave per il successo.
I proprietari terrieri al posto di guida
Nel caso di Marugamemachi, una società di sviluppo della comunità gestisce una serie di proprietà e servizi (ad esempio, edifici commerciali, alloggi, inquilini, parcheggi e gestione di autobus comunitari). A differenza di queste società, che in genere assumono spesso funzionari comunali o dirigenti privati per promuovere e coordinare i progetti di riqualificazione, tutto il personale è costituito da professionisti del settore che hanno una ricca conoscenza ed esperienza nella gestione di edifici commerciali. Dal punto di vista finanziario, il 95% degli investimenti dell'azienda proviene dal settore privato e il resto dal governo locale. Ciò significa che il coinvolgimento del governo locale è molto limitato nella gestione dell'azienda. Tuttavia, per il progetto di riqualificazione sono stati utilizzati diversi schemi di sovvenzioni governative per ridurre l'importo dei prestiti bancari, con conseguente riduzione dell'onere finanziario per i proprietari dei terreni.
Fattori abilitanti
- La concezione del governo come "facilitatore", "mediatore" dell'iniziativa di riqualificazione.
- Presenza di un ente locale che coordina i singoli proprietari terrieri (ad esempio, in questo caso, la Società di sviluppo comunitario - per i dettagli si veda la panoramica del progetto)
- Competenza professionale di una società di sviluppo comunitario in materia di proprietà e servizi alle imprese
Lezione imparata
Il sostegno finanziario del governo è importante per attuare progetti di riqualificazione ad alta intensità di capitale, per ridurre l'onere finanziario e i rischi per il gruppo di piccoli proprietari terrieri che conducono i progetti. Tuttavia, nel caso di iniziative di riqualificazione su base privata, come in questo caso specifico, i governi non dovrebbero essere sempre al centro del processo decisionale. Un minore coinvolgimento del governo incoraggia i proprietari terrieri a prendere iniziative, a prendere decisioni immediate e ad accelerare la rivitalizzazione a proprio rischio e a proprie spese.
Impatti
Impatto economico: da quando è stata completata la prima riqualificazione della Zona A nel 2006, il tasso di posti vacanti degli affittuari a Marugamemachi è stato molto più basso rispetto a quello di altri quartieri simili. Grazie ai residenti sviluppati nell'ambito del progetto, la popolazione del quartiere è aumentata, favorendo le opportunità commerciali. La rigenerazione di Marugamemachi ha anche aumentato il valore fondiario del distretto, con conseguente aumento delle entrate per il governo derivanti dalle imposte sulla proprietà, sul reddito e sul consumo.
Impatto sociale: In una società che invecchia, aumenta la domanda di unità abitative urbane con un comodo accesso a vari servizi pubblici e privati a una distanza percorribile a piedi. Riqualificando la vecchia strada di vendita al dettaglio, Marugamemachi risponde a queste esigenze non convenzionali di una popolazione anziana e attiva. Inoltre, il progetto riporta le famiglie giovani nel quartiere centrale creando un ambiente di vita attraente.
Impatto ambientale: il quartiere riqualificato ha prodotto ambienti costruiti a misura d'uomo che incoraggiano stili di vita senza auto. Ad esempio, la strada principale è stata pedonalizzata e coperta da un soffitto di vetro, varie strutture commerciali e pubbliche sono state collocate a una distanza percorribile a piedi e le residenze dei grattacieli sono state sviluppate senza posti auto, il che contribuisce a ridurre l'uso dell'auto privata e le emissioni di gas serra.
Beneficiari
- Residenti del distretto di Marugamemachi e della città di Takamatsu
- Negozi e proprietari di terreni locali
Obiettivi di sviluppo sostenibile
SDG 11 - Città e comunità sostenibili
SDG 17 - Partenariati per gli obiettivi
