Arazi/İşletme Sahibi Güdümlü Kentsel Canlandırma
Tam Çözüm
Marugamemachi Dome and Plaza, Takamatsu Şehri
project design online, https://www.projectdesign.jp/201503/pn-kagawa/001997.php
Takamatsu Şehrindeki Marugamemachi Alışveriş Caddesi, arazi sahipleri tarafından benzersiz bir şekilde başlatılan ve yönetilen yenilikçi kentsel canlandırma örneklerinden biridir. Kagawa vilayetinin başkenti olan Takamatsu Şehri, Shikoku Adası ile Japonya anakarası arasında insanlar ve mallar için kritik bir değişim noktası olarak gelişmiştir. Özellikle Marugamemachi bölgesi, şehrin ticaret ve ticari faaliyetlerinde merkezi bir rol oynamaktadır. Ancak, bir boğaz üzerinde yeni bir köprünün ortaya çıkması nedeniyle yerel ekonomi ana karaya açıldığında hızlı bir kentsel çöküş yaşamaya başlamıştır. Marugamemachi'nin arazi sahipleri, bu hızlı kentsel çürümeyi durdurmak için alışılmadık bir şekilde alışveriş caddesini yeniden canlandırma projesi başlatmıştır.
Son güncelleme: 21 Oct 2020
2149 Görünümler
Fotoğraf ve video galerisi
Bağlam
Ele alınan zorluklar
Hem Marugamemachi bölgesi hem de Takamatsu şehri, 1990'larda Seto Ohashi Köprüsü'nün inşasının ardından adanın tüketici pazarını anakaradan gelen büyük şirketlere açmasıyla hızlı bir kentsel çöküş yaşamaya başlamıştır. Yerel tüketim büyük ölçüde geleneksel perakende caddelerinden büyük mağazalara ve büyük perakende şirketleri tarafından kurulan banliyö alışveriş merkezlerine kaymıştır. Merkez ilçedeki arazi değerleri önemli ölçüde düştü ve şehir yönetimi emlak vergilerinden elde ettiği büyük miktarda geliri kaybetti.
Konum
Takamatsu Shi, Kagawa Prefecture, Japonya
Doğu Asya
Süreç
Sürecin özeti
Birçok kırsal kasaba ve eski ticari bölgelerdeki arazi sahipleri yerel ekonomileri canlandırmak için yenilikçi yollar aramaktadır. Ancak, bireysel arazi sahiplerinin mahalledeki tüm paydaşlar arasında fikir birliği oluşturması kolay değildir ve yeniden geliştirme projeleri için finansman kaynakları bulmak zor olabilir - bu nedenle arazi sahiplerinin koordinasyonu ve inisiyatiflerinin sağlanması (yeterli devlet yardımı ile) kritik öneme sahiptir.
Yapı Taşları
Kentsel Bir Bölgeyi Yeniden Canlandırmak için Güçlü Yerel Özel Girişimler
Tarihsel olarak, eski alışveriş caddelerindeki perakendeciler hem bireysel arazi sahipleri hem de yerel işletme operatörleridir. Büyük ölçekli bir yeniden geliştirme projesi tüm paydaşlara büyük faydalar sağlama potansiyeline sahip olsa da, bu arazi sahipleri genellikle kendi mülkiyet haklarını korumak için birbirleriyle daha az işbirliği yapmaktadır. Marugamemachi örneğinde bu sorun, yerel arazi sahiplerinin güçlü inisiyatifiyle, arazi sahiplerinin mülkiyet haklarını koruyarak yeniden geliştirme projesi için arazi kullanım haklarını kiralamaya karar vermeleriyle çözülmüştür. Bu mülkiyet düzenlemesi sayesinde, farklı sahiplere sahip parçalı arazi parselleri, yeniden geliştirme için verimli bir şekilde büyük bir parselde birleştirildi ve bir toplumsal kalkınma şirketine kiralandı. Daha sonra şirket, mekanı müşteriler için daha cazip hale getirmek amacıyla, işletme türlerinin dengeli bir karışımını göz önünde bulundurarak yeni rekabetçi kiracıları seçici bir şekilde davet etmiştir.
Etkinleştirici faktörler
- Arazi sahiplerini ve çeşitli paydaşları bir araya getirmek için hem kamudan hem de özel sektörden yerel liderlerin aracı olarak hizmet vermesi
- Arazi haklarının takas edilmesine ve ayrıca arazi kullanım haklarının arazi mülkiyetinden ayrılmasına izin veren kentsel yeniden geliştirme yasası
Çıkarılan dersler
Hem potansiyel proje risklerini hem de yatırım getirilerini netleştirerek tüm mal sahiplerini yeniden geliştirme konusunda güçlü bir şekilde motive etmek ve yeniden geliştirme vizyon ve hedeflerini paylaşarak onları sıkı bir şekilde birleştirmek çok önemlidir. Yerel toplulukların yeniden geliştirme konusundaki güçlü iradesi ve yeniden geliştirmeyi destekleyecek uzmanların katılımı da başarı için kilit faktörlerdir.
Arazi Sahipleri Sürücü Koltuğunda
Marugamemachi örneğinde, bir toplum kalkınma şirketi bir dizi mülk ve hizmeti yönetmektedir (örneğin, ticari binalar, konutlar, kiracılar, otopark ve toplum otobüsü işletmesi). Genelde yeniden geliştirme projelerini desteklemek ve koordine etmek için belediye görevlilerini veya özel yöneticileri işe alan bu tür şirketlerin aksine, tüm personel ticari binaları yönetme konusunda zengin bilgi ve deneyime sahip iş profesyonelleridir. Mali açıdan, şirkete yapılan yatırımın %95'i özel sektörden, geri kalanı ise yerel yönetimden gelmektedir. Bu da yerel yönetimin şirket yönetimine katılımının çok sınırlı olduğu anlamına gelmektedir. Bununla birlikte, yeniden geliştirme projesinde bankalardan borçlanma miktarını azaltmak için çeşitli devlet sübvansiyon programlarından yararlanılmış ve bu da arazi sahipleri için mali yükün azalmasına neden olmuştur.
Etkinleştirici faktörler
- Hükümetin kendilerini yeniden geliştirme girişiminin "kolaylaştırıcıları" "aracıları" olarak görmesi
- Bireysel arazi sahiplerini koordine eden yerel bir kuruluşun varlığı (örneğin bu durumda Toplum Kalkınma Şirketi - ayrıntılar için projeye genel bakışa bakınız)
- Bir toplumsal kalkınma şirketinin mülk ve iş hizmetleri konusunda profesyonel uzmanlığı
Çıkarılan dersler
Devletin mali desteği, projelere öncülük eden küçük arazi sahipleri grubunun mali yükünü azaltmak ve riskleri düşürmek amacıyla sermaye yoğun yeniden geliştirme projelerinin uygulanması için önemlidir. Ancak, bu örnekte olduğu gibi özel sektöre dayalı yeniden geliştirme çabaları söz konusu olduğunda, hükümetler her zaman karar alma sürecinin merkezinde yer almamalıdır. Daha az hükümet müdahalesi, arazi sahiplerini inisiyatif almaya, acil kararlar vermeye ve yeniden canlandırmayı kendi risk ve masraflarıyla hızlandırmaya teşvik eder.
Etkiler
Ekonomik Etki: A Bölgesindeki ilk yeniden geliştirme 2006 yılında tamamlandığından beri Marugamemachi'deki kiracı alanlarının boşluk oranı diğer benzer bölgelere kıyasla çok daha düşüktür. Proje kapsamında geliştirilen konutlar sayesinde bölgedeki nüfus artmış ve iş fırsatlarını teşvik etmiştir. Marugamemachi'nin yenilenmesi aynı zamanda bölgenin arazi değerini de artırmış, bu da hükümetin emlak, gelir ve tüketim vergilerinden elde ettiği gelirin artmasını sağlamıştır.
Sosyal Etki: Yaşlanan bir toplumda, yürünebilir bir mesafede çeşitli özel ve kamu hizmetlerine kolay erişime sahip kentsel konut birimlerine olan talep artmaktadır. Marugamemachi, eski perakende caddesini yeniden geliştirerek yaşlanan aktif nüfusun bu tür alışılmadık ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Ayrıca cazip bir yaşam ortamı yaratarak genç haneleri merkez ilçeye geri getirmektedir.
Çevresel Etki: Yeniden geliştirilen bölge, araçsız yaşam tarzlarını teşvik eden insan ölçeğinde yapılı çevreler üretmiştir. Örneğin, ana cadde yayalaştırılmış ve cam tavanla kaplanmış, çeşitli ticari ve kamu tesisleri yürünebilir bir mesafede konumlandırılmış ve yüksek katlı konutlar araba park yeri olmadan geliştirilmiştir; bunların tümü özel araç kullanımının ve sera gazı emisyonlarının azaltılmasına katkıda bulunmaktadır.
Yararlanıcılar
- Marugamemachi bölgesi ve Takamatsu Şehri sakinleri
- Yerel mağazalar ve arazi sahipleri
Sürdürülebilir Kalkınma Hedefleri
SKA 11 - Sürdürülebilir şehirler ve toplumlar
SKA 17 - Hedefler için ortaklıklar
