Revitalisasi Perkotaan yang digerakkan oleh Pemilik Lahan/Bisnis

Solusi Lengkap

Kubah dan Plaza Marugamemachi, Kota Takamatsu

project design online, https://www.projectdesign.jp/201503/pn-kagawa/001997.php

Jalan Perbelanjaan Marugamemachi di Kota Takamatsu adalah salah satu kasus inovatif revitalisasi perkotaan yang diprakarsai dan dipimpin secara unik oleh pemilik lahan. Kota Takamatsu, ibu kota prefektur Kagawa, berkembang sebagai titik pertukaran orang dan barang yang penting antara Pulau Shikoku dan daratan Jepang. Distrik Marugamemachi, khususnya, telah memainkan peran sentral dalam kegiatan perdagangan dan komersial kota. Namun, kota ini mulai mengalami kemunduran yang cepat ketika ekonomi lokal dibuka ke daratan utama karena munculnya jembatan baru di atas selat. Untuk menghentikan kemerosotan kota yang cepat ini, pemilik tanah Marugamemachi memprakarsai proyek revitalisasi jalan perbelanjaan dengan cara yang tidak konvensional.

Pembaruan terakhir: 21 Oct 2020

2149 Tampilan

Galeri foto dan video

Konteks

Tantangan yang dihadapi

Kurangnya akses ke pendanaan jangka panjang

Kurangnya peluang pendapatan alternatif

Kurangnya kesadaran masyarakat dan pengambil keputusan

Pemantauan dan penegakan hukum yang buruk

Kurangnya infrastruktur

Tata kelola dan partisipasi yang buruk

Baik distrik Marugamemachi maupun kota Takamatsu mulai mengalami kemunduran kota yang cepat pada tahun 1990-an setelah pembangunan Jembatan Seto Ohashi, yang membuka pasar konsumen pulau ini untuk perusahaan-perusahaan besar dari daratan utama. Konsumsi lokal sebagian besar bergeser dari jalan-jalan ritel tradisional ke toko-toko besar dan pusat perbelanjaan di pinggiran kota yang didirikan oleh perusahaan ritel besar. Nilai tanah di distrik pusat turun secara signifikan dan pemerintah kota kehilangan sejumlah besar pendapatan dari pajak properti.

Skala implementasi

Lokal

Ekosistem

Pengembangan di seluruh area

Bangunan dan fasilitas

Infrastruktur, jaringan, dan koridor penghubung

Tema

Pengetahuan tradisional

Perencanaan kota

Regenerasi perkotaan

Lokasi

Takamatsu Shi, Prefektur Kagawa, Jepang

Asia Timur

Proses

Ringkasan prosesnya

Banyak kota pedesaan dan pemilik lahan di distrik komersial tua mencari cara inovatif untuk merevitalisasi ekonomi lokal. Namun, tidak mudah bagi pemilik lahan secara individu untuk membangun konsensus di antara semua pemangku kepentingan di lingkungan tersebut dan sulit untuk menemukan sumber pendanaan untuk proyek pembangunan kembali - oleh karena itu, koordinasi antara pemilik lahan dan memastikan inisiatif mereka (dengan bantuan pemerintah yang memadai) sangat penting.

Blok Bangunan

Inisiatif Swasta Lokal yang Kuat untuk Merevitalisasi Kawasan Perkotaan

Secara historis, peritel di sepanjang jalan perbelanjaan lama adalah pemilik lahan individu dan operator bisnis lokal. Meskipun proyek pembangunan kembali berskala besar memiliki potensi besar untuk menghasilkan keuntungan besar bagi semua pemangku kepentingan, para pemilik lahan ini sering kali kurang kooperatif satu sama lain dalam melindungi hak milik mereka. Dalam kasus Marugamemachi, masalah ini diselesaikan dengan keputusan para pemilik lahan untuk menyewakan hak guna lahan mereka untuk proyek pembangunan kembali sambil tetap mempertahankan hak milik mereka, dengan inisiatif yang kuat dari para pemilik lahan setempat. Melalui pengaturan kepemilikan ini, lahan-lahan yang terpecah-pecah dengan pemilik yang berbeda dikonsolidasikan secara efisien ke dalam satu lahan besar untuk pembangunan kembali dan disewakan kepada perusahaan pengembangan masyarakat. Kemudian, perusahaan secara selektif mengundang penyewa baru yang kompetitif dengan mempertimbangkan campuran jenis bisnis yang seimbang untuk membuat tempat tersebut lebih menarik bagi pelanggan.

Faktor-faktor pendukung

Kepemimpinan lokal, baik dari pemerintah maupun swasta, untuk menjadi perantara dalam mempertemukan pemilik lahan dengan berbagai pemangku kepentingan
Undang-undang pembangunan kembali perkotaan yang memungkinkan pertukaran hak atas tanah dan juga untuk memisahkan hak penggunaan lahan dari kepemilikan tanah

Pelajaran yang dipetik

Sangat penting untuk memotivasi semua pemilik untuk melakukan pembangunan kembali dengan mengklarifikasi potensi risiko proyek dan keuntungan investasi serta menyatukan mereka dengan berbagi visi dan tujuan pembangunan kembali. Keinginan yang kuat dari masyarakat lokal untuk pembangunan kembali dan keterlibatan para ahli untuk mendukung pembangunan kembali juga merupakan faktor kunci keberhasilan.

Pemilik Tanah di Kursi Pengemudi

Dalam kasus Marugamemachi, sebuah perusahaan pengembangan masyarakat mengelola berbagai properti dan layanan (misalnya, bangunan komersial, perumahan, penyewa, parkir mobil, dan pengoperasian bus komunitas). Berbeda dengan perusahaan-perusahaan semacam itu yang pada umumnya sering mempekerjakan pejabat kota atau eksekutif swasta untuk mempromosikan dan mengkoordinasikan proyek-proyek pembangunan kembali, semua stafnya adalah para profesional bisnis yang memiliki pengetahuan dan pengalaman yang kaya dalam mengelola gedung-gedung komersial. Secara finansial, 95% dari investasi ke perusahaan berasal dari sektor swasta dan sisanya berasal dari pemerintah daerah. Hal ini berarti keterlibatan pemerintah daerah sangat terbatas dalam pengelolaan perusahaan. Namun demikian, beberapa skema subsidi pemerintah digunakan untuk proyek pengembangan kembali untuk mengurangi jumlah pinjaman dari bank, yang mengakibatkan berkurangnya beban keuangan bagi pemilik lahan.

Faktor-faktor pendukung

Pemahaman pemerintah mengenai diri mereka sendiri sebagai "fasilitator" atau "perantara" dari inisiatif pembangunan kembali
Keberadaan badan lokal yang mengkoordinasikan pemilik lahan secara individu (misalnya, Perusahaan Pengembangan Masyarakat dalam hal ini - lihat tinjauan umum proyek untuk rinciannya)
Keahlian profesional dari perusahaan pengembangan masyarakat di bidang properti dan layanan bisnis

Pelajaran yang dipetik

Dukungan keuangan dari pemerintah sangat penting untuk mengimplementasikan proyek-proyek pembangunan kembali yang padat modal untuk mengurangi beban keuangan dan menurunkan risiko bagi kelompok pemilik lahan kecil yang memimpin proyek tersebut. Namun, dalam kasus upaya pembangunan kembali berbasis swasta seperti kasus ini, pemerintah tidak harus selalu berada di tengah-tengah dalam proses pengambilan keputusan. Keterlibatan pemerintah yang lebih sedikit akan mendorong pemilik lahan untuk mengambil inisiatif, mengambil keputusan dengan cepat, dan mempercepat revitalisasi dengan risiko dan biaya sendiri.

Dampak

Dampak Ekonomi: Sejak pembangunan kembali pertama di Zona A selesai pada tahun 2006, tingkat kekosongan ruang penyewa di Marugamemachi jauh lebih rendah daripada di distrik lain yang sebanding. Melalui hunian yang dikembangkan dalam proyek ini, populasi di distrik ini telah meningkat dan mendorong peluang bisnis. Regenerasi Marugamemachi juga meningkatkan nilai tanah di distrik tersebut, yang menghasilkan peningkatan pendapatan bagi pemerintah dari pajak properti, pendapatan, dan konsumsi.

Dampak Sosial: Dalam masyarakat yang semakin menua, terdapat peningkatan permintaan untuk unit perumahan perkotaan dengan akses yang mudah ke berbagai layanan pribadi dan publik dalam jarak yang dapat ditempuh dengan berjalan kaki. Dengan membangun kembali jalan ritel lama, Marugamemachi memenuhi kebutuhan yang tidak konvensional untuk populasi yang menua. Proyek ini juga membawa kembali rumah tangga muda ke distrik pusat dengan menciptakan lingkungan hidup yang menarik.

Dampak Lingkungan: Distrik yang dibangun kembali ini menghasilkan lingkungan binaan berskala manusia yang mendorong gaya hidup bebas mobil. Sebagai contoh, jalan utama dibuat untuk pejalan kaki dan ditutupi dengan langit-langit kaca, berbagai fasilitas komersial dan publik terletak dalam jarak yang dapat ditempuh dengan berjalan kaki, dan tempat tinggal bertingkat tinggi dikembangkan tanpa tempat parkir mobil, yang semuanya berkontribusi dalam mengurangi penggunaan mobil pribadi dan emisi gas rumah kaca.