Transit Odaklı Banliyöleşme ve Arazi Değerinin Yakalanması için Arazinin Yeniden Düzenlenmesi

Tam Çözüm

tarafından TDLC / DRM Hub Japan, World Bank

Kashiwanoha Kampüs İstasyonunun Görünümü

Kashiwa City

Tsukuba Express, Tokyo Metropoliten Alanında özel konut geliştirme ve kamu altyapı yatırımlarını entegre eden en son büyük ölçekli banliyö demiryolu uzantısıdır. 20 istasyonlu 58,3 km'lik hat, Tokyo'nun merkezi (Akihabara) ile ülkenin en büyük araştırma merkezi (Tsukuba Bilim Şehri) arasında hızlı seyahat imkanı sunmak üzere 2005 yılında faaliyete geçmiştir. Tsukuba Express'in geliştirme planı önerildiğinde, Tokyo'daki konut talebi hızla artıyordu ve Tokyo'nun kuzeydoğu bölgesi çevresindeki mevcut ulaşım hattı, bölgede alternatif modlar ve güzergahlar olmadığı için ciddi şekilde sıkışıktı. Hem banliyö konutlarına hem de ulaşım kapasitesine yönelik artan talebi karşılamak için ulusal hükümet 1989 tarihli Konut-Demiryolu Geliştirme Kanunu'nu çıkarmış ve Tokyo'nun merkezine ve merkezinden hızlı demiryolu altyapısı ve hizmetleriyle birlikte yüksek talep gören pazara büyük miktarda yeni konut arsası sağlamayı amaçlayan "özel" bir arazi yeniden düzenleme yaklaşımı getirmiştir.

Son güncelleme: 21 Oct 2020

2515 Görünümler

Fotoğraf ve video galerisi

Bağlam

Ele alınan zorluklar

Altyapı eksikliği

Tsukuba Express'in kalkınma planı önerildiğinde, Tokyo'da konut talebi hızla artıyordu ve Tokyo'nun kuzeydoğu bölgesi etrafındaki mevcut ulaşım hattı, bölgede alternatif modlar ve güzergahlar olmadığı için ciddi şekilde tıkanmıştı.

Uygulama ölçeği

Yerel

Ekosistemler

Alan çapında gelişim

Bağlayıcı altyapı, ağlar ve koridorlar

Yeşil çatılar / yeşil duvarlar

Yeşil alanlar (parklar, bahçeler, kent ormanları)

Tema

Nakliye

Toplu taşıma

Konum

Kashiwanoha-campus Station, 若柴174, Kashiwa Shi, Chiba Prefecture, Japonya

Doğu Asya

Süreç

Sürecin özeti

Özel demiryolu projeleri tarihsel olarak Japonya'da hızlı ekonomik büyüme dönemlerinde gayrimenkul ve diğer ilgili işlerle entegre edilmiştir. Buna karşın Tsukuba Express projesi, yerel yönetimler tarafından arazi yeniden düzenleme teknikleri kullanılarak özel bir şekilde ve yavaş büyüme döneminde başarıyla yürütülmüştür. Bu kamu girişimini büyük geliştiriciler ve diğer özel paydaşlar takip etmiştir.

Yapı Taşları

Arazi Toplulaştırması için Kamu Girişimi

Yeni bir banliyö hattı boyunca yerel yönetimler, hem demiryolu hem de konut gelişimi için arazi düzenlemesinde önemli bir rol oynayabilir. Piyasa serbest mülkiyet sistemleri altında, arazi kullanım planlaması ve geliştirme teşvikleri bireysel arazi sahiplerinin belirlenen bölgelere katkıda bulunmaları için yeterince cazipse, kapsayıcı arazi düzenleme planları kentsel altyapı maliyetlerinden tasarruf etmek ve yeni demiryolu istasyonları ile birlikte transit odaklı yapılı çevreler üretmek için etkili olabilir.

Tokyo'nun merkezine ve merkezinden hızlı demiryolu altyapısı ve hizmetleri ile birlikte yüksek talep gören pazara büyük miktarda yeni konut arsası sağlamayı amaçlayan "özel" bir arazi yeniden düzenleme yaklaşımı getirilmiştir. Kamu kuruluşları, arazi yeniden düzenleme planı aracılığıyla bireysel özel arazi sahiplerinin katkıda bulunduğu arazi parsellerini proaktif olarak elde edebilmiştir. Projenin onaylanmasının ardından, katkıda bulunulan arazi parsellerinin bir kısmı demiryolu tesisi kullanımları için eski Demiryolu Yapım Ajansına değerlendirme bedeli üzerinden devredilmiş, katkıda bulunulan diğer parseller ise yeni istasyonların çevresinde özel mülkiyet gelişimi için satılarak arazi edinim maliyetinden tasarruf sağlanmış, transit odaklı gelişmeler teşvik edilmiş ve işletmeden kısa bir süre sonra yeterli yolcu hacmi sağlanmıştır.

Etkinleştirici faktörler

Arazinin yeniden düzenlenmesine olanak tanıyacak yasal düzenlemeler
Demiryolu ve arazinin entegre gelişimine izin veren ve teşvik eden özel mevzuat (örneğin Japonya örneğinde Konut-Demiryolu Geliştirme Kanunu - ayrıntılar için bkz. http://www.houko.com/00/01/H01/061.HTM)

Çıkarılan dersler

Bu proje ile geliştirilen alanın büyük bir kısmının yeşil alan (Tokyo'ya yakın bölümlerde kısmen kahverengi alan) olduğu unutulmamalıdır, dolayısıyla bu çözümün uygulanmasında gerekli dikkatin gösterilmesi tavsiye edilmektedir.

Uzun Vadeli İlçe Gelişimi için Özel Katkı

Yeni demiryolu hatları boyunca yer alan büyük geliştiriciler, önemli arazi sahipleri ve akademik enstitüler, yalnızca kısa vadeli karlar için kentsel sermaye fonlarını artırmaya değil, uzun vadede transit odaklı ilçeler kurmaya dahil olmuştur. Bu özel paydaşların birçoğu, yeni demiryolu gelişiminin getirdiği erişilebilirlik avantajlarından yararlanmak ve iyi bir şehir yönetimi imajıyla kendi varlık değerlerini en üst düzeye çıkarmak için motive olarak istasyonların çevresinde yüksek kaliteli kentsel ortamlar ve son teknoloji akıllı teknolojiler sağlamıştır.

Bunun iyi bir örneği, eski golf sahasının sahibi olan gayrimenkul devi Mitsui Fudosan Corporation'ın Akıllı Şehrin yenilikçi unsurlarını da içeren yeni bir alışveriş merkezi, konut kule paketleri ve toplum sağlığı merkezlerine yeniden yatırım yaptığı Kashiwanoha Kampüs İstasyonudur.İleri teknoloji şirketleri tarafından icat edilen alan enerji yönetim sistemi, bina tesislerini (örneğin ticari ve konut binaları, ofisler, oteller) ve elektrik tesislerini (örneğin güneş panelleri, piller), bölge içindeki elektrik gücünü uygun maliyetli bir şekilde değiştiren ve doğal afet durumlarında yedek güç ayıran akıllı bir şebeke aracılığıyla birbirine bağlamaktadır.

Etkinleştirici faktörler

Arazi değerinin yakalanması yoluyla tam maliyet geri kazanımından önce sermaye yatırım maliyetlerini karşılayabilecek büyük bir geliştiricinin varlığı
Yeni ilçelerin tasarımında genç nesli bir araya getirmek için önde gelen bir üniversitenin varlığı (ayrıntılar için bkz. http://www.udck.jp/en/)

Çıkarılan dersler

Yeni bilim ve teknoloji koridorundan merkezi iş bölgesine, havaalanlarına ve diğer alt istihdam merkezlerine kadar uzanan metropol çapındaki demiryolu ağı uzantıları, şehirlerarası yüz yüze etkileşimleri, iş yeniliklerini ve dolayısıyla şehirlerin küresel rekabet gücünü daha da hızlandıracaktır.

Etkiler

Ekonomik Etki: Kapsamlı demiryolu ve konut gelişimi, dört vilayetteki birçok şehir ve kasabanın yerel ekonomilerinin canlanmasına katkıda bulunmuştur. Konut ve konut sakinlerinin sayısı da koridor boyunca tahmin edilenden daha yüksek bir hızla artmıştır. Sonuç olarak, istasyonların 1,5 km çevresindeki arazi fiyatları 2005 yılından 2010 yılına kadar önemli ölçüde artmıştır. Daha da önemlisi, yeni demiryolu hattı faaliyete geçtikten sonraki beş yıl içinde başarılı bir şekilde kâra geçti.

Sosyal Etki: Banliyö istasyonları çevresinde sağlanan yüksek rantlı konut geliştirme paketi, çocuklu ve nispeten genç bir dizi haneyi kendine çekmektedir. Özel geliştiricilerle birlikte bu yeni sakinler, koridor boyunca benzersiz kültürler ve yaşam tarzları yaratmada ve enerji vermede önemli bir rol oynamaktadır.

Çevresel Etki: Demiryolu operatörü ve geliştiriciler, yeni geliştirilen bölgede enerji tüketimini ve CO2 emisyonunu azaltmak için büyük çaba sarf etmiştir. Tsukuba Express, tesislerine çeşitli çevre dostu sistemler (örneğin, istasyon çatısında güneş panelleri, demiryolu geçişi yok, cilasız trenler) getirmiştir. Birkaç yeni uydu kentte, geliştiriciler istasyonların etrafındaki büyük ölçekli orman ve parkları koruyarak ve toplum temelli çevresel faaliyetleri teşvik ederek yeni ilçe gelişimini mevcut doğal ortamla uyumlu hale getirmeye çalışmaktadır.