Riassetto del territorio per la suburbanizzazione orientata al trasporto e la cattura del valore fondiario

Soluzione completa

Vista della stazione universitaria di Kashiwanoha

Kashiwa City

Lo Tsukuba Express è l'ultima estensione ferroviaria suburbana su larga scala dell'area metropolitana di Tokyo che integra lo sviluppo edilizio privato e gli investimenti infrastrutturali pubblici. La linea, lunga 58,3 km e dotata di 20 stazioni, è entrata in funzione nel 2005 per offrire spostamenti rapidi tra il centro di Tokyo (Akihabara) e il più grande polo di ricerca della nazione (Tsukuba Science City). Quando è stato proposto il piano di sviluppo dello Tsukuba Express, la domanda di abitazioni a Tokyo stava rapidamente aumentando e la linea pendolare esistente intorno all'area nord-est di Tokyo era gravemente congestionata, poiché non esistevano modalità e percorsi alternativi nella zona. Per soddisfare la crescente domanda di alloggi suburbani e di capacità di trasporto, il governo nazionale ha promulgato la Legge sullo sviluppo delle abitazioni e delle ferrovie del 1989, introducendo un approccio "speciale" di riadattamento dei terreni che mira a fornire un grande volume di nuovi lotti abitativi nel mercato ad alta domanda insieme a infrastrutture e servizi ferroviari veloci da e per il centro di Tokyo.

Ultimo aggiornamento: 21 Oct 2020

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Contesto

Sfide affrontate

Mancanza di infrastrutture

Quando è stato proposto il piano di sviluppo dello Tsukuba Express, la domanda di abitazioni stava rapidamente aumentando a Tokyo e la linea di pendolarismo esistente intorno all'area nord-est di Tokyo era gravemente congestionata, poiché non esistevano modalità e percorsi alternativi nella zona.

Scala di attuazione

Locale

Ecosistemi

Sviluppo dell'area

Infrastrutture, reti e corridoi connettivi

Tetti verdi / pareti verdi

Spazi verdi (parchi, giardini, foreste urbane)

Tema

Trasporto

Trasporto pubblico

Posizione

Stazione di Kashiwanoha-campus, 若柴174, Kashiwa Shi, Prefettura di Chiba, Giappone

Asia orientale

Processo

Sintesi del processo

In Giappone, i progetti ferroviari privati sono stati storicamente integrati con il settore immobiliare e altre attività correlate durante i periodi di rapida crescita economica. Al contrario, il progetto Tsukuba Express è stato condotto con successo dai governi locali, utilizzando tecniche di riadattamento dei terreni in modo particolare e in un periodo di crescita lenta. Questa iniziativa pubblica è stata seguita successivamente dai principali costruttori e da altri soggetti privati.

Blocchi di costruzione

Iniziativa pubblica per l'assemblaggio dei terreni

I governi locali lungo una nuova linea suburbana possono svolgere un ruolo centrale nell'assemblaggio dei terreni per lo sviluppo ferroviario e abitativo. Nell'ambito dei sistemi di libero mercato, gli schemi di riassetto fondiario inclusivi possono essere efficaci per economizzare i costi delle infrastrutture urbane e produrre ambienti edificati orientati al transito insieme alle nuove stazioni ferroviarie, se la pianificazione territoriale e gli incentivi allo sviluppo sono sufficientemente attraenti da indurre i singoli proprietari terrieri a contribuire ai quartieri designati.

È stato introdotto un approccio di riadattamento fondiario "speciale", con l'obiettivo di fornire un grande volume di nuovi lotti abitativi al mercato ad alta domanda insieme a infrastrutture e servizi ferroviari veloci da e per il centro di Tokyo. Gli enti pubblici potevano ottenere in modo proattivo i lotti di terreno conferiti da singoli proprietari terrieri privati attraverso lo schema di riadattamento dei terreni. Dopo l'approvazione del progetto, gli appezzamenti di terreno conferiti sono stati in parte riassegnati all'ex Agenzia per la costruzione delle ferrovie al prezzo di stima, mentre gli altri appezzamenti conferiti sono stati venduti per lo sviluppo di proprietà private intorno alle nuove stazioni, consentendo di risparmiare sui costi di acquisizione dei terreni, di promuovere sviluppi orientati al transito e di garantire un volume sufficiente di passeggeri subito dopo l'entrata in funzione.

Fattori abilitanti

Disposizioni legislative per consentire il riadattamento dei terreni
Legislazione speciale che consenta e promuova lo sviluppo integrato di ferrovie e terreni (ad esempio, la Housing-Railway Development Law nel caso del Giappone - si veda http://www.houko.com/00/01/H01/061.HTM per i dettagli)

Lezione imparata

È importante tenere presente che gran parte dell'area sviluppata attraverso questo progetto era un'area verde (in parte un'area industriale nei pressi di Tokyo), pertanto si raccomanda la dovuta attenzione nell'applicazione di questa soluzione.

Contributo privato per lo sviluppo a lungo termine della città

I principali costruttori, i principali proprietari terrieri e gli istituti accademici lungo le nuove linee ferroviarie sono stati coinvolti non solo nella raccolta di fondi di capitale urbano per ottenere profitti a breve termine, ma piuttosto nella creazione di città orientate al transito nel lungo periodo. Molti di questi soggetti privati hanno fornito ambienti urbani di alta qualità e tecnologie intelligenti all'avanguardia intorno alle stazioni, motivati a trarre vantaggio dai benefici di accessibilità apportati dal nuovo sviluppo ferroviario e a massimizzare il proprio valore patrimoniale con una buona immagine di gestione della città.

Un buon esempio è la stazione Campus di Kashiwanoha, dove Mitsui Fudosan Corporation, un colosso immobiliare originariamente proprietario dell'ex campo da golf, ha reinvestito in un nuovo centro commerciale, in pacchetti di torri residenziali e in centri sanitari comunitari, includendo gli elementi innovativi della Smart City.Il sistema di gestione energetica dell'area, inventato da aziende di tecnologia avanzata, collega le strutture edilizie (ad esempio edifici commerciali e residenziali, uffici, hotel) e le strutture elettriche (ad esempio pannelli solari, batterie) attraverso una rete intelligente, che scambia l'energia elettrica all'interno del quartiere in modo efficiente dal punto di vista dei costi e riserva energia di riserva in caso di disastri naturali.

Fattori abilitanti

Presenza di un importante sviluppatore che possa sostenere i costi di investimento prima del completo recupero dei costi attraverso la cattura del valore del terreno
Presenza di un'università di primo piano per coinvolgere le giovani generazioni nella progettazione delle nuove cittadine (per i dettagli si veda il sito http://www.udck.jp/en/).

Lezione imparata

L'estensione della rete ferroviaria a livello metropolitano dal nuovo corridoio scientifico e tecnologico al quartiere centrale degli affari, agli aeroporti e ad altri centri di occupazione secondaria accelererebbe ulteriormente le interazioni interurbane faccia a faccia, le innovazioni commerciali e, di conseguenza, la competitività globale delle città.

Impatti

Impatto economico: lo sviluppo ferroviario e abitativo globale ha contribuito a rivitalizzare le economie locali di molte città e paesi delle quattro prefetture. Anche il numero di abitazioni e di residenti è cresciuto lungo il corridoio a un ritmo superiore a quello stimato. Di conseguenza, i prezzi dei terreni a 1,5 km dalle stazioni sono aumentati significativamente dal 2005 al 2010. È importante notare che la nuova linea ferroviaria è diventata redditizia entro cinque anni dalla sua entrata in funzione.

Impatto sociale: il pacchetto di edilizia residenziale ad alta intensità fornito intorno alle stazioni suburbane ha attirato un certo numero di famiglie relativamente giovani con bambini. Questi nuovi residenti, insieme agli sviluppatori privati, hanno svolto un ruolo importante nel dare energia e creare culture e stili di vita unici lungo il corridoio.

Impatto ambientale: l'operatore ferroviario e gli sviluppatori hanno compiuto grandi sforzi per ridurre il consumo energetico e le emissioni di CO2 generate dal nuovo quartiere. Tsukuba Express ha introdotto una serie di sistemi eco-compatibili (ad esempio, pannelli solari sul tetto della stazione, nessun attraversamento ferroviario, treni senza lucidatura) nelle sue strutture. In diverse nuove città satellite, gli sviluppatori hanno cercato di armonizzare lo sviluppo della nuova città con l'ambiente naturale esistente, preservando foreste e parchi su larga scala intorno alle stazioni e promuovendo attività ambientali a livello comunitario.